Формы участия населения в управлении жилищным фондом в России.

В действительности многие из указанных выше прав членов товарищества так и остаются лишь правами, изложенными на бумаге. Реализация своих прав членами ТСЖ остается на низком уровне по ряду причин. Например, избрав способ управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья и став его членом, многие собственники помещений дома отдают на откуп правления содержание многоквартирного дома, ограничиваясь лишь своевременной оплатой обязательных платежей и взносов, установленных товариществом. В правление же, как это ни печально, попадают люди, зачастую преследующие даже корыстные цели. Заключаются договоры об управлении многоквартирным домом, о выполнении каких-либо подрядных работ с организациями, имеющими отношение к членам правления либо выплачивающими членам правления вознаграждение. Отсюда непомерно высокие расценки на управление и содержание многоквартирного дома, ненадлежащее качество выполняемых такими организациями работ, накапливающееся недовольство собственников помещений дома, недовольство правлением и долгие разбирательства между правлением и остальными членами ТСЖ. Может сложиться и другая ситуация, когда члены ТСЖ, в силу своей неосведомленности о правах, занятости и нежелания тратить столь дорогое свободное время на общее собрание, коллективное обсуждение тех или иных вопросов деятельности ТСЖ по управлению и содержанию многоквартирного дома, не используют принадлежащие им права. В таком случае правление для обеспечения деятельности товарищества принимает на себя функции высшего органа товарищества. Правление товарищества, зачастую четко не зная свою компетенцию, закрепленную законодателем, или зная, но не руководствуясь нормами жилищного законодательства, занимается деятельностью, не отвечающей целям создания ТСЖ как некоммерческой организации, призванной управлять многоквартирным домом в интересах собственников помещений такого дома. В результате такой деятельности у ТСЖ могут возникнуть незапланированные трудности, такие как задолженность по заработной плате, невыполненные денежные обязательства перед подрядными организациями, привлекаемыми ТСЖ для выполнения подрядных работ, накопившиеся штрафы и пени, долги по уплате налогов. Итог подобной деятельности - увеличение дополнительных взносов членов товарищества, в дальнейшем выражающееся в их негативном отношении к товариществу собственников жилья, и ликвидация самого товарищества. Чтобы не доводить ситуацию до такого результата, каждый собственник помещения дома, являющийся членом ТСЖ, должен понимать, что только при его непосредственном участии в управлении многоквартирным домом можно добиться необходимого результата по обеспечению жизнедеятельности дома, созданию условий для проживания собственников помещений дома на достаточно высоком уровне. Очень важно каждому собственнику помещения многоквартирного дома использовать свои права члена ТСЖ на общем собрании членов товарищества с целью: контроля над деятельностью правления ТСЖ, в том числе за отчетный год; соблюдения правлением сметы расходов и доходов товарищества; целевого использования правлением средств, поступающих от собственников помещений дома. Очевидно, что одному собственнику вникнуть во все эти вопросы не представляется возможным, потому и необходимо членам ТСЖ, по крайней мере один год, собираться и использовать право каждого члена ТСЖ, но выраженное коллективно, как высшего органа управления товарищества.
Помимо прав каждого члена ТСЖ, товарищество, согласно ст. 49 Гражданского кодекса, как и любое другое юридическое лицо, созданное на территории РФ в установленном порядке, может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности и предусмотренные его учредительными документами, и выполнять связанные с этой деятельностью обязанности. Сразу же возникает вопрос: а какими правами обладает ТСЖ как юридическое лицо? Ответ на этот вопрос можно найти в ст. 137 Жилищного кодекса.
1. Товарищество вправе:
заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные гл. 13 ЖК РФ и уставом товарищества цели;
устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
2. Если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:
предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
3. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
4. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов. Реализовывать указанные выше права товарищества собственников жилья призвано его правление, но только после одобрения высшим органом управления, т.е. общим собранием членов ТСЖ. Поэтому большую роль играет реализация каждого члена ТСЖ своего права на участие в общем собрании для обсуждения возможности использования того или иного права товарищества, предоставленного ему в соответствии с действующим законодательством. Все указанные выше права каждого собственника помещения многоквартирного дома, в частности и права товарищества как юридического лица, должны найти свое отражение в уставе ТСЖ. Очень часто в силу неосведомленности со стороны членов ТСЖ нарекания вызывают права товарищества, которые ему предоставляет ЖК РФ, такие как: право на привлечение и пользование банковскими кредитами; право на приобретение в собственность товарищества имущества и распоряжение таким имуществом; право на распоряжение частью общего имущества товарищества; право на определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ. В большинстве случаев члены товарищества настаивают на исключении из устава ТСЖ таких условий. Однако исключение закрепленных на законодательном уровне прав товарищества из устава ТСЖ не лишает товарищество возможности использовать такие права в процессе своей хозяйственной деятельности. Только важно осознавать, что решение вопросов об использовании указанных выше прав входит в компетенцию общего собрания членов товарищества, а не его правления. Поэтому товарищество может использовать принадлежащие ему права на привлечение займов, включая банковские кредиты, определение направлений использования дохода от своей хозяйственной деятельности или на передачу части общего имущества дома в пользование или ограниченное пользование только при условии принятия квалифицированным большинством голосов членов ТСЖ положительного решения на общем собрании членов товарищества об использовании таких прав.
Отдельно хотелось бы остановиться на праве товарищества распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, так как законодатель установил, что такое право у товарищества есть и использовать его можно при условии, если за возможность его использовать проголосовало не менее чем две трети голосов от общего числа голосов членов товарищества собственников жилья (п. 4 ст. 146 ЖК РФ). Однако такая норма жилищного законодательства противоречит требованиям гражданского права. Статьи 246 и 247 Гражданского кодекса устанавливают, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (в данном случае - всех собственников помещений дома), а при недостижении согласия - в порядке, определяемом судом. Во избежание неблагоприятных последствий, связанных с таким противоречием в законодательстве, необходимо предусмотреть возможность использования товариществом права предоставлять в пользование или частичное пользование третьим лицам части общего имущества многоквартирного дома только при условии согласия всех собственников, а не членов ТСЖ, многоквартирного дома либо при невозможности достигнуть общего соглашения из-за отсутствия согласия нескольких собственников помещений дома в порядке, определенном судом.
Кроме того что общее собрание членов ТСЖ должно одобрять использование прав, принадлежащих товариществу, ему как высшему коллегиальному органу управления товариществом также необходимо контролировать и исполнение ТСЖ своих обязанностей, которые перечислены законодателем в ст. 138 ЖК РФ, устанавливающей, что товарищество собственников жилья обязано:
обеспечивать выполнение требований законодательства Российской Федерации и устава товарищества;
заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;
выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Исполнение установленных обязанностей товарищества не должно противоречить Конституции РФ, общим принципам гражданского и жилищного законодательства и уставу товарищества. В противном случае в соответствии с п. 2 ст. 61 Гражданского кодекса при осуществлении товариществом собственников жилья деятельности, запрещенной законом либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом ведении деятельности, противоречащей его уставным целям, товарищество собственников жилья как юридическое лицо по решению суда может быть ликвидировано.
Для выполнения решений общего собрания членов ТСЖ об использовании того или иного права, предоставленного товариществу Жилищным кодексом, а также исполнения товариществом обязательств, закрепленных в ст. 138 ЖК РФ, в ТСЖ образуются органы управления, через которые товарищество в соответствии со ст. 53 ГК РФ реализует свои права и обязанности. В первую очередь это правление ТСЖ.
Ситуация, когда членами товарищества собственников жилья являются все собственники помещений в многоквартирном доме, идеальна. Но зачастую в каждом многоквартирном доме есть собственники помещений, которые по тем или иным причинам не хотят вступать в члены ТСЖ. Не принимать таких собственников во внимание нельзя, но и рассчитывать на их поддержку тоже не стоит, иначе заявление о вступлении в члены ТСЖ от имени таких собственников помещений находились бы в правлении товарищества. Как ТСЖ учитывать в процессе своей деятельности интересы таких собственников и на каких началах строятся взаимоотношения товарищества с ними, ведь они тоже как собственники помещений в многоквартирном доме обладают определенными правами и несут обязанности?
Права и обязанности собственника помещения в многоквартирном доме, не являющегося членом ТСЖ, в большинстве своем не отличаются от прав и обязанностей собственника, выразившего свое желание стать членом ТСЖ. Потому законодатель не счел необходимым отделить от прав и обязанностей членов ТСЖ права и обязанности собственников помещений многоквартирного дома. Он, так же как и любой другой собственник помещения, член ТСЖ, несет бремя содержания принадлежащего ему имущества в соответствии с требованиями ст. 210 ГК РФ. В жилищном праве данная норма нашла свое выражение в ст. 153 ЖК РФ, которая вменяет в обязанность любому гражданину и организации, независимо от форм собственности, своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, включающую плату за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома (обязательные платежи). На основании изложенного можно сделать вывод, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отказаться от исполнения своих обязательств по оплате обязательных платежей и других платежей, связанных с управлением этим домом, в целях обеспечения его нормальной жизнедеятельности. Такую позицию поддержал Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 3 апреля 1998 г. № 10-П. Хотя данное Постановление выносилось судом по делу о проверке конституционности п. п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. п. 2 и 3 ст. 49 Федерального закона от 15 июня 1995 г. «О товариществах собственников жилья», который утратил силу в связи с принятием Жилищного кодекса, отдельные его положения нашли отражение в ЖК РФ, включая обязанность собственников помещений многоквартирного дома нести бремя содержания принадлежащих им помещений и общего имущества многоквартирного дома. В пункте 5 указанного Постановления Конституционный Суд РФ указал, что отказ некоторых собственников от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением многоквартирным домом, в целях его содержания и эксплуатации. В то же время, как указано в этом же Постановлении, ТСЖ не вправе нарушать права собственников помещений в многоквартирном доме, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на таких собственников дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению многоквартирным домом и его эксплуатации. Поэтому необходимо предупредить, что слова «в интересах членов товарищества», которые законодатель поместил в подп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ, скорее всего следует воспринимать как «в интересах собственников помещений в многоквартирном доме». В ином случае устанавливается преимущественное право для одних собственников, имеющих статус члена ТСЖ, и умаляются права других собственников, не имеющих такого статуса. Это влечет за собой изменение цели создания и деятельности ТСЖ. Ведь ТСЖ - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления этим домом.
Из смысла Постановления Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. № 10-П следует, что главной обязанностью собственника помещения в многоквартирном доме, независимо от его членства в ТСЖ, является обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, нести расходы по управлению многоквартирным домом, его содержанию и эксплуатации. О структуре такой платы упоминалось выше. Пунктом 6 ст. 155 ЖК РФ предусмотрено, что не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений, в котором создано товарищество, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, которые будут ими заключены с товариществом собственников жилья. Потому нецелесообразно повторять права и обязанности собственника помещения многоквартирного дома, так как они будут почти такими же, как и права собственников - членов ТСЖ. Лучше обратить внимание на их отличия. Некоторые из них сразу становятся явными только из определения статуса собственника, как члена или не члена ТСЖ. Так, разумеется, собственник помещения многоквартирного дома, не являющийся членом ТСЖ (далее - не член ТСЖ), не имеет прав, предоставленных члену ТСЖ в силу статуса последнего. К правам, которыми не обладает собственник помещения дома - не член ТСЖ, можно отнести права:
созывать внеочередные общие собрания членов ТСЖ по тем или иным волнующим собственника помещения многоквартирного дома вопросам, касающимся деятельности ТСЖ;
принимать участие в деятельности товарищества посредством голосования на общем собрании членов ТСЖ по тем или иным вопросам, включенным в повестку дня;
избирать и быть избранным в состав органов управления товарищества собственников жилья;
ходатайствовать перед правлением или ревизионной комиссией о включении того или иного вопроса в повестку дня общего собрания членов ТСЖ;
принимать участие в общем собрании членов ТСЖ лично или через своего представителя.
Но в то же время не член ТСЖ, заключив договор с ТСЖ о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, вправе требовать от товарищества информацию о порядке, сроке и условиях их осуществления. Не член ТСЖ вправе требовать соблюдения его интересов при осуществлении товариществом своей хозяйственной деятельности.
Что касается обязанностей члена ТСЖ и собственника помещения многоквартирного дома, не ставшего членом ТСЖ, то существенных отличий между ними почти нет. Главным отличием также являются те обязанности, которые появляются у собственника помещения дома в связи с приобретением им статуса члена ТСЖ. К одним из значимых и достойных внимания отличиям можно отнести отсутствие у не члена ТСЖ обязанностей по:
уплате дополнительных сборов, установленных общим собранием членов ТСЖ, к которым можно отнести расходы на благоустройство территории, установление особого порядка охраны территории и дома, проведение работ по улучшению внешнего вида в подъездах, ландшафтные работы и т.д.;
соблюдению внутреннего распорядка для собственников помещений в многоквартирном доме, если таковой был утвержден в установленном порядке на общем собрании членов ТСЖ.
Возникает вопрос: если на общем собрании членов ТСЖ принято решение о проведении каких-либо работ, требующих дополнительных затрат от собственников помещений в многоквартирном доме, то такие расходы будут возмещаться только членами ТСЖ? Ответ прост - да, только члены ТСЖ, принявшие решение о необходимости проведения таких работ, будут их оплачивать, если остальные собственники помещений дома, не вступившие в ТСЖ в добровольном порядке, не решат заплатить причитающиеся с них суммы. Чтобы у ТСЖ не возникали финансовые трудности при исполнении своих обязательств перед работниками ТСЖ, подрядчиками по отдельным договорам, членами правления в части неполной оплаты или задержки в оплате, компенсировать непоступление необходимых денежных средств от собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами ТСЖ, товариществу придется за счет членов ТСЖ. И это не та проблема, на которую не стоит обращать внимание. Решить ее можно путем включения в обязанности не члена ТСЖ обязанности по оплате дополнительных расходов, установленных для всех собственников помещений в многоквартирном доме, и обязанности по компенсации затрат на выплату заработной платы работникам ТСЖ, а также оплату выполненных подрядных работ. Это может быть включено в круг обязанностей собственника помещения многоквартирного дома не только путем внесения таких условий в заключаемый с ним договор. Для определения второго пути обратимся к еще одной обязанности собственника помещения дома. Одна из обязанностей собственника помещения в многоквартирном доме, не вступившего в ТСЖ, предусмотрена п. 1 ст. 45 ЖК РФ: все собственники помещений дома ежегодно должны проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно п. 5 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятые в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, обязательны для исполнения всеми собственниками помещений в таком доме, в том числе теми, которые не принимали участие в голосовании. Поскольку собственники помещений в многоквартирном доме обязаны проводить свое ежегодное собрание, то в повестку дня такого собрания можно вносить вопросы, которые связаны с дополнительными расходами собственников помещений дома. Так как ТСЖ, созданное в многоквартирном доме, может существовать только при условии, что членами товарищества являются собственники помещений дома, обладающие большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, то не сложно предугадать результат голосования по вопросам, поставленным в повестку дня общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Необходимый результат можно считать достигнутым. К тому же решения, принятые в установленном порядке на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, как уже ранее упоминалось, имеют большую юридическую силу для всех собственников помещений дома, нежели решения, принятые в установленном порядке на общем собрании членов ТСЖ, которые носят обязательный характер лишь для собственников помещений дома, имеющих статус членов ТСЖ. Ясно, что те собственники помещений, которые не принимали участия в общем собрании или голосовали против принятия решений по одному из поставленных в повестку дня вопросов, могут обжаловать через суд такое решение общего собрания. Право на обжалование решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме - это одно из прав собственника, лишить которого его никто не может. Но большинство граждан России понимают, что для судебного процесса необходимо не только время, но и привлечение необходимых специалистов, которые не будут безвозмездно представлять интересы, да и конечный результат может быть неожиданным.
Исходя из смысла ст. 46 ЖК РФ, целесообразно рекомендовать проводить ежегодные собрания членов ТСЖ и собственников помещений многоквартирного дома в виде одного совместного общего собрания и тех и других, которое все равно будет являться по своей природе общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Правда, в таком случае могут возникнуть некоторые трудности с тем, как регистрировать явившихся на собрание собственников, вести протокол, определять кворум и подсчитывать голоса. При желании выход из такой ситуации тоже можно найти, например провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и, приняв решения по вопросам, включенным в повестку дня такого собрания, или распустив собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, провести общее собрание членов товарищества и обсудить вопросы повестки дня общего собрания членов ТСЖ. Проведение такого собрания собственников помещений дома, переходящего в общее собрание членов ТСЖ, имеет, кроме процессуальных сложностей, положительные моменты и позволяет решить несколько проблем одновременно. Во-первых, не нужно искать инициатора проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Таким инициатором созыва общего собрания собственников помещений дома и общего собрания членов ТСЖ будет выступать правление ТСЖ, состоящее из группы собственников помещений в многоквартирном доме, которым принадлежит право созывать общее собрание всех собственников. Во-вторых, собственникам, являющимся членами ТСЖ, не нужно повторно тратить время и средства (аренда зала, подготовка к собранию) на проведение в другое время общего собрания, но уже членов ТСЖ. В-третьих, собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, могут удовлетворить свое любопытство, оставшись на общем собрании членов товарищества с правом совещательного голоса. Это позволит ТСЖ информировать о своей деятельности собственников помещений - не членов ТСЖ и, возможно, будет способствовать привлечению их к числу членов товарищества. В-четвертых, это позволит законным путем решать вопросы, возникающие в процессе реализации товариществом своих прав и обязанностей, которые не до конца урегулированы Жилищным кодексом. Один из таких вопросов - установление особого режима пользования общим имуществом многоквартирного дома в соответствии со ст. 44 ЖК РФ и распоряжения таким имуществом согласно п. п. 2 - 4 ст. 36, п. 2 ст. 137 и подп. 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ.
Установление особого режима пользования общим имуществом многоквартирного дома может стать рычагом давления на собственников помещений многоквартирного дома, которые систематически не исполняют своих обязательств по оплате обязательных платежей. Несмотря на то что п. 3 ст. 137 ЖК РФ предусматривает в таком случае наличие у товарищества права в судебном порядке требовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов, можно изменить ситуацию - пусть неплательщик сам обращается в суд. Такого результата можно достигнуть, если в установленном порядке принять решение на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме об установлении особого режима пользования общим имуществом дома, к которому относится в соответствии со ст. 36 ЖК РФ и земельный участок. Например, установить, что собственники помещений в многоквартирном доме, не оплачивающие обязательные платежи и взносы, ограничиваются в пользовании общим имуществом многоквартирного дома, подъездными путями к подъезду, а также если в общее имущество дома входит гостевая или подземная автостоянка, или ограничить проход через места общего пользования гостей такого собственника помещений. Принятие такого решения на общем собрании членов ТСЖ не представляется возможным, т.к. это относится к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, а потому решать вопрос об использовании общего имущества многоквартирного дома целесообразно на общем собрании собственников помещений дома. Принятое решение необходимо продублировать и общим собранием членов ТСЖ, а затем в соответствии с п. 3 ст. 145 ЖК РФ внести и в устав товарищества как документ, регламентирующий деятельность ТСЖ. После принятия решения об установлении особого режима пользования общим имуществом многоквартирного дома и доведения до всех собственников помещений дома информации об этом органам управления ТСЖ можно приступить к исполнению решения общего собрания собственников помещений дома в отношении тех собственников, кто не платит обязательные платежи и взносы, и не снимать такие ограничения до полного погашения ими своей задолженности; такое решение будет распространять свою силу на всех собственников помещений дома независимо от их статуса. Это позволит оказать воздействие на не оплачивающих обязательные платежи и взносы собственников помещений в доме.
Что касается распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, то оно вызывает еще больше трудностей, которые связаны с существенными противоречиями между статьями Жилищного кодекса и отдельными положениями ГК РФ. Нельзя не согласиться с мнением А.М. Эрделевского, которое он высказал в материале «О некоторых вопросах нового Жилищного кодекса», подготовленном им для СПС «КонсультантПлюс» в 2005 г. Действительно, нормы Жилищного кодекса, касающиеся права товарищества на распоряжение общим имуществом многоквартирного дома, позволяют сделать вывод о том, что не всегда в процессе своей деятельности ТСЖ должно доверять требованиям Жилищного кодекса. При решении того или иного вопроса, возникающего в период осуществления товариществом своей хозяйственной деятельности, необходимо сопоставлять нормы ЖК РФ, регулирующие деятельность ТСЖ, и нормативно-правовые нормы, содержащиеся в ГК РФ. Так, например, п. 2 ст. 137 ЖК РФ закрепляет право товарищества на предоставление в пользование или ограниченное пользование части имущества в многоквартирном доме. Принятие решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме в соответствии с п. 2 ст. 145 ЖК РФ относится к компетенции общего собрания ТСЖ. Собрание же, в свою очередь, согласно п. 4 ст. 146 ЖК РФ, должно принимать решение квалифицированным (не менее двух третей голосов от общего числа голосов членов товарищества) числом голосов. Однако, как указал в своей работе А.М. Эрделевский, в ст. 4 Жилищного кодекса законодатель четко определил отношения, которые регулирует жилищное законодательство РФ. Отношений по поводу распоряжения общим имуществом собственников помещений в названной статье нет, следовательно, такие отношения не регулируются Жилищным кодексом, а подлежат регулированию Гражданским кодексом. Последний, в свою очередь, позволяет распоряжаться общим имуществом только по соглашению всех собственников. Такая норма содержится в ст. 246 ГК РФ и не дает возможности собственникам помещений в многоквартирном доме пусть даже и квалифицированным большинством голосов распоряжаться общим имуществом. Поэтому выход в решении вопросов о распоряжении общим имуществом многоквартирного дома или установлении особого режима пользования таким имуществом только один - обсуждать их на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Для соблюдения действующего законодательства и во избежание судебных разбирательств решение должно приниматься единогласно всеми собственниками помещений дома.
Все указанные выше права и обязанности товарищества собственников жилья, членов ТСЖ, а также порядок использования таких прав должны найти отражение в уставе товарищества как документе, являющемся учредительным документом товарищества и носящем обязательный характер для всех его членов.
Для осуществления своей деятельности, а также для реализации своих прав и исполнения возложенных обязанностей ТСЖ должно, как и любое юридическое лицо, иметь органы управления.
Заключение
В соответствии с поставленными целями и задачами мы пришли к следующим выводам:
1. Управление многоквартирным домом - упорядоченная система мер по согласованному между собственниками помещений в многоквартирном доме владению, пользованию и распоряжению общим имуществом этого дома, направленная на обеспечение:
благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
благоприятных и безопасных условий пользования нежилыми помещениями, расположенными в многоквартирном доме, собственниками этих помещений;
надлежащего содержания общего имущества дома;
предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме, и собственникам нежилых помещений дома.
Пунктом 2 ст. 161 ЖК РФ установлены следующие способы управления многоквартирным домом:
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.
2. Согласно п. 1 ст. 164 ЖК РФ, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг содержания и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества дома с лицами, занимающимися соответствующими видами деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.
3. Можно выделить следующие виды жилищных и иных специализированных потребительских кооперативов:
жилищный кооператив (п. 1 ст. 110 ЖК РФ);
жилищно-строительный кооператив (п. 1 ст. 110 ЖК РФ);
потребительский кооператив, созданный в порядке, установленном действующим законодательством (ст. 116 ГК РФ), в целях управления многоквартирным домом.
4. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе избрать такой способ управления этим домом, как управление управляющей организацией (подп. 3 п. 2 ст. 161 ЖК РФ), который может комбинироваться с другими способами управления многоквартирным домом. Как следует из положений п. 2 ст. 162 ЖК РФ, члены товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива также могут заключить с управляющей организацией договор об управлении многоквартирным домом. Говорить в данном случае об изменении способа управления многоквартирным домом нельзя. Управляющая организация лишь привлекается к управлению многоквартирным домом (выступает в этом случае как обыкновенный подрядчик), т.к. ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив просто не имеет возможности или не желает самостоятельно осуществлять эксплуатацию, ремонт, обслуживание и содержание общего имущества многоквартирного дома. При этом управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, ведется с учетом положений разд. V и VI Жилищного кодекса.
5. ТСЖ – некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Список литературы
Нормативно-правовые акты:
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4532.
Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 1.
Жилищный кодекс Российской Федерации // Российская газета. 2005 г. № 1.
Федеральный закон от 22 мая 2003 г. № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт» // Российская газета. 2003. № 99.
Федеральный закон от 23 декабря 2003 г. № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» // СЗ РФ. 2003. № 52 (ч. I). Ст. 5029.
Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2005. № 1.
Федеральный законот 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» // СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 1.
Постановление Конституционного Суда РФ «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска» от 3 апреля 1998 г. № 10-П // СЗ РФ. 1998. № 15. Ст. 1794.
Постановление Правительства Москвы от 17 января 2006 г. № 9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве» // Вестник мэра и Правительства Москвы. 2006. № 8.
Постановление Правительства Москвы от 19 ноября 2002 г. № 940-ПП «О мерах по реализации комплексной городской программы формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья» // Вестник мэра и Правительства Москвы. 2002. № 56.
Постановление Правительства Москвы от 29 августа 2000 г. № 690 «О комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья» // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Правительства Москвы от 4 августа 1998 г. № 592 «О создании государственного унитарного предприятия «Московское государственное предприятие по содействию в регистрации кондоминиумов и создании товариществ собственников жилья» // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» // Российская газета. 2006. № 16.
Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» // СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2501.
Постановление Правительства РФ от 31 марта 2005 г. № 171 «Об утверждении Положения об осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт без применения контрольно-кассовой техники» // Российская бизнес-газета. 2005. № 12.
Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» // Российская газета. 2006. № 37.
Распоряжение премьера Правительства Москвы от 21 апреля 1999 г. № 348-РП «Об утверждении Порядка финансирования товариществ собственников жилья» // Вестник мэрии Москвы. 1999. № 12.
Распоряжение премьера Правительства Москвы от 26 марта 1998 г. № 322-РП «О мероприятиях по стимулированию процесса образования товариществ собственников жилья» // Вестник мэрии Москвы. 1998. № 13.
Распоряжение премьера Правительства Москвы от 5 января 1997 г. № 9-РП «Об утверждении Примерного устава товарищества собственников жилья для г. Москвы» // Вестник мэрии Москвы. 1997. № 7.
Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1997. № 18. Ст. 213.
Учебники, учебные пособия и научная литература:
Гражданское право: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 2003. Т. 1.
Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд. 4-е, перераб. и доп. с учетом нового ЖК РФ. М.: Статут, 2005. Введение // СПС «КонсультантПлюс».
Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005 (пункты 9 и 10 комментария к ст. 161 ЖК РФ) // СПС «КонсультантПлюс».
Эрделевский А.М. О некоторых вопросах нового Жилищного кодекса // СПС «КонсультантПлюс». 2005.
Издания периодической печати:
Гайнутдинов Н. Квартира моя, а платит за нее пусть дядя // Российская газета. 2006. № 4085.
Галкин И. Дома продают вместе с жильцами // Российская бизнес-газета. 2006. № 548.
Диордиева О.Н. Новый Жилищный кодекс РФ // Нотариус. 2005. № 2 // СПС «КонсультантПлюс».
Добрюха А. Кто будет управлять Вашим жильем? // Комсомольская правда. 2005. 19 апреля.
Литовкин В.Н. Дефектная ведомость Жилищного кодекса РФ // Журнал российского права. 2006. № 4 // СПС «КонсультантПлюс».
Максимкина Е.А. Изменение жилищных отношений в связи с принятием нового Жилищного кодекса // Право и политика. 2005. № 8 // СПС «КонсультантПлюс».
Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2005. № 4 // СПС «КонсультантПлюс».
Михайлов В. Возможная модель правового режима // ЭЖ-Юрист. 2006. № 18.
Невинная И. В Жилищном кодексе нашли слабое место // Российская газета. 2006. № 4022.
Невинная И. Казна поможет жильцам // Российская газета. 2006. № 4017.
Рыжов А.Б. Внедрение норм ЖК РФ об управлении многоквартирными домами // Жилищное право. 2006. № 2 // СПС «КонсультантПлюс».
Чашин А.Н. Проблемные моменты нового Жилищного кодекса // Юрист. 2005. № 7 // СПС «КонсультантПлюс».

См.: Ведомости ВС РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883.
Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд. 4-е, перераб. и доп. с учетом нового ЖК РФ. М.: Статут, 2005. Введение // СПС «КонсультантПлюс».
Далее - ЖК РФ или Жилищный кодекс.
См. статью 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2005. № 1.
См.: Чашин А.Н. Проблемные моменты нового Жилищного кодекса // Юрист. 2005. № 7 // СПС «КонсультантПлюс».
Диордиева О.Н. Новый Жилищный кодекс РФ // Нотариус. 2005. № 2 // СПС «КонсультантПлюс».
См.: Максимкина Е.А. Изменение жилищных отношений в связи с принятием нового Жилищного кодекса // Право и политика. 2005. № 8 // СПС «КонсультантПлюс».
На рассмотрении Государственной Думы по состоянию на июль 2006 г. находится уже около трех десятков поправок в Жилищный кодекс. См.: Невинная И. Жилищный кодекс пошел на смягчение // Российская газета. 2006. № 4114.
СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
См.: Гражданское право: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 2003. Т. 1. С. 485.
Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2005. № 4 // СПС «КонсультантПлюс».
См.: Михайлов В. Возможная модель правового режима // ЭЖ-Юрист. 2006. № 18. С. 4.
См.: Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2005. № 4 // СПС «КонсультантПлюс».
См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд. 4-е, перераб. и доп. с учетом нового Жилищного кодекса РФ. М.: Статут, 2005. Гл. 10 // СПС «КонсультантПлюс».
См.: пункт 3 ст. 58 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» // СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 1.
См.: Миронов И.Б. Указ. соч.
См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005 (пункты 9 и 10 комментария к ст. 161 ЖК РФ) // СПС «КонсультантПлюс».
См.: Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» // Российская газета. 2006. № 37.
См.: Литовкин В.Н. Дефектная ведомость Жилищного кодекса РФ // Журнал российского права. 2006. № 4 // СПС «КонсультантПлюс».
Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005 (пункт 16 комментария к ст. 161 ЖК РФ) // СПС «КонсультантПлюс».
См.: Чашин А.Н. Проблемные моменты нового Жилищного кодекса // Юрист. 2005. № 7 // СПС «КонсультантПлюс».
СЗ РФ. 2005. № 30 (ч. 1). Ст. 3105.
См.: статьи 3.3 и 3.12 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 1.
См.: Федеральный закон от 23 декабря 2003 г. № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» // СЗ РФ. 2003. № 52 (ч. I). Ст. 5029.
См.: Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1997. № 18. Ст. 213.
Литовкин В.Н. Дефектная ведомость Жилищного кодекса РФ // Журнал российского права. 2006. № 4 // СПС «КонсультантПлюс».
Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005 (пункт 20 комментария к ст. 161 ЖК РФ) // СПС «КонсультантПлюс».
Максимкина Е.А. Изменение жилищных отношений в связи с принятием нового Жилищного кодекса // Право и политика. 2005. № 8 // СПС «КонсультантПлюс».
См.: Российская газета. 2006. № 184.
Игорь Артемьев предлагает стимулировать рост числа ТСЖ // Официальный сайт Федеральной антимонопольной службы: http://www.fas.gov.ru/article/a_196.shtml.
См.: Галкин И. Дома продают вместе с жильцами // Российская бизнес-газета. 2006. № 548.
См.: Невинная И. В Жилищном кодексе нашли слабое место // Российская газета. 2006. № 4022.
См.: Невинная И. Казна поможет жильцам // Российская газета. 2006. № 4017.
См.: пункт 7.1 Постановления Правительства Москвы от 17 января 2006 г. № 9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве» // Вестник мэра и Правительства Москвы. 2006. № 8.
Диордиева О.Н. Новый Жилищный кодекс РФ // Нотариус. 2005. № 2 // СПС «КонсультантПлюс».
Рыжов А.Б. Внедрение норм ЖК РФ об управлении многоквартирными домами // Жилищное право. 2006. № 2 // СПС «КонсультантПлюс».
См.: Гайнутдинов Н. Квартира моя, а платит за нее пусть дядя // Российская газета. 2006. № 4085.
См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005 (пункт 3 комментария к ст. 164 ЖК РФ) // СПС «КонсультантПлюс».
См.: Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» // СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2501.
СЗ РФ. 2001. № 33 (ч. 1). Ст. 3431.
Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд. 4-е, перераб. и доп. с учетом нового Жилищного кодекса РФ. М.: Статут, 2005 (§ 1 гл. 11) // СПС «КонсультантПлюс».
СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 41.
Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005 (пункт 5 комментария к ст. 162 ЖК РФ) // СПС «КонсультантПлюс».
См.: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4532.
См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005 (пункт 8 комментария к ст. 162 ЖК РФ) // СПС «КонсультантПлюс».
Рыжов А.Б. Внедрение норм ЖК РФ об управлении многоквартирными домами // Жилищное право. 2006. № 2 // СПС «КонсультантПлюс».
См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005 (пункт 11 комментария к ст. 162 ЖК РФ) // СПС «КонсультантПлюс».
См.: Добрюха А. Кто будет управлять Вашим жильем? // Комсомольская правда. 2005. 19 апреля.
СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963. Утратил силу с 1 марта 2005 г. в связи с принятием Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ.
См.: распоряжение премьера Правительства Москвы от 26 марта 1998 г. № 322-РП «О мероприятиях по стимулированию процесса образования товариществ собственников жилья» // Вестник мэрии Москвы. 1998. № 13; Постановление Правительства Москвы от 29 августа 2000 г. № 690 «О комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья» // СПС «КонсультантПлюс»; Постановление Правительства Москвы от 19 ноября 2002 г. № 940-ПП «О мерах по реализации комплексной городской программы формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья» // Вестник мэра и Правительства Москвы. 2002. № 56.
См.: распоряжение премьера Правительства Москвы от 5 января 1997 г. № 9-РП «Об утверждении Примерного устава товарищества собственников жилья для г. Москвы» // Вестник мэрии Москвы. 1997. № 7.
См.: Постановление Правительства Москвы от 4 августа 1998 г. № 592 «О создании государственного унитарного предприятия «Московское государственное предприятие по содействию в регистрации кондоминиумов и создании товариществ собственников жилья» // СПС «КонсультантПлюс».
См.: распоряжение премьера Правительства Москвы от 21 апреля 1999 г. № 348-РП «Об утверждении Порядка финансирования товариществ собственников жилья» // Вестник мэрии Москвы. 1999. № 12.
См.: Федеральный закон от 22 мая 2003 г. № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт» // Российская газета. 2003. № 99.
См.: Постановление Правительства РФ от 31 марта 2005 г. № 171 «Об утверждении Положения об осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт без применения контрольно-кассовой техники» // Российская бизнес-газета. 2005. № 12.
См.: Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» // Российская газета. 2006. № 16.
См.: Постановление Конституционного Суда РФ «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска» от 3 апреля 1998 г. № 10-П // СЗ РФ. 1998. № 15. Ст. 1794.
См.: Эрделевский А.М. О некоторых вопросах нового Жилищного кодекса // СПС «КонсультантПлюс». 2005.












6