Оценка недвижимого имущества

Учитывая, что в соответствии с наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство объекта торгового центра, т.е. учитывая отсутствие доходов в первое время, нами использовался метод дисконтирования потоков денежных средств, т.к. метод прямой капитализации в этих условиях, не применим.Для расчета стоимости объекта был применен метод дисконтирования денежных потоков.Предпосылки метода ДДП:1. Недвижимое имущество приобретается инвестором только потому, что оно способно в будущем принести ему определенные преимущества.2. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность, как соотношение между денежным выражением этих будущих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен.3. Преимущества (в денежной форме) будет получать инвестор на протяжении периода владения. Однако в случае приобретения недвижимости определенные средства должны быть уплачены за нее немедленно.4. Стоимость преимуществ, полученных в будущем, меньше стоимости аналогичных преимуществ, полученных немедленно. Следовательно, стоимость недвижимости равна текущей стоимости будущих преимуществ, вытекающих из права собственности на него. В основе метода дисконтирования будущих доходов лежит принцип ожидания. Исходя из этого принципа, рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения (или иных имущественных прав) на данный объект.Был произведен расчет чистой текущей стоимости доходов за 3 будущих года с учетом дохода, полученного от продажи объекта по окончании периода владения (реверсии).Учитывать реверсию необходимо вне зависимости от того, планируется ли в действительности продажа объекта в конце горизонта расчета или предполагается дальнейшее владение объектом, для расчета рыночной стоимости имущества остающегося (или реализуемого) у владельца в конце горизонта расчета.В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз. В связи с неустойчивостью рынка недвижимости России и всего социально-политического положения страны, не целесообразно выбирать горизонт расчета более 3-х лет. За шаг расчета нами принят один год.Определение ставки дисконтаС технической, то есть математической, точки зрения ставка дисконта – это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющейся базой для определения рыночной стоимости объекта. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дисконта на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования, другими словами – это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Ставка дисконта используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость “за право получения ожидаемых в будущем поступлений”). В данномотчете используется ставка дисконта в размере 20,44%, которая получена кумулятивным методом, путем увеличения безрисковой ставки на риски, величину которых определяем экспертным методом в пределах 5% каждый.Коэффициент капитализации рассчитаем кумулятивным подходом, который проводится в два этапа:- определение соответствующей безрисковой ставки дохода;- оценка величины соответствующей премии за риск инвестирования.В качестве безрисковой ставки дохода принимаем ставку рефинансирования ЦБ РФ, действующую на дату проведения оценки и составляющую 10,5 %.Экспертная оценка величины премии за риск, связанный с инвестированием представлена в таблице 8:Таблица8 - Расчет ставки дисконта№п/пВид рискаЗначение показателя, %1231Безрисковая ставка доходности7,2%2Премия за риск ликвидности3,5%3Премия за страновой риск4,0%4Индекс риска по Нижегородской области1,04%5Премия за риск владения объектом оценки0,2%6Премия за инвестиционный менеджмент4,5%7Ставка дисконтирования20,44%Методом Ринга определим норму возврата капитала. Остаточный срок службы недвижимости примем, равным 80 годам. Таким образом, определим норму возврата для объекта оценки1/80=0,0125, или 1,25%.Ставка капитализации для реверсии составит 20,44% + 1,25% = 21,69%Таким образом, реверсия равна:108439862,3 /0,2169 = 499953261 руб.Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:ПВД = SxCa,(9)где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2(полезная площадь)Ca - арендная ставка за 1 м2Арендная ставка для торгового центра1200 руб. за кв. м в месяц.Размер арендной ставки принимается с учетом анализа рынка Нижнего Новгорода.Расчет дохода от объекта недвижимостиПВДт.п.1. =6783,1 ∙1200∙12 = 97676640 руб./год – торговые помещения Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы(10)Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель.При сдаче объекта оценки в аренду загрузка составит 95 %, так как требуется время на смену арендаторов.Следовательно ДВД составит 92792808 руб./год.Операционные расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, землю и др.- налог на имущество: 213736570 х 0,022 =4702204,54 руб. в год; - налог на землю:3300 х 28,7 = 94710 руб. в год;Общая сумма условно-постоянных расходов округленно равна 4796914,54 рублей в год.-Амортизационные отчисления: 213736570 х 0,02 = 4274731,4 руб. в годЧистый операционный (эксплуатационный) доход – действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов (эксплуатационных и расходов по управлению), но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных начислений.Арендная плата рассчитана, исходя из средних ставок арендной платы на аналогичные торговые помещения по Нижнему Новгороду и составляет1200 рублей за 1кв.м. в месяц. Удорожания арендной платы исходя из среднегодовой инфляции по России – 8,5% в год.Расчет денежных потоков представлен в таблице 9Таблица 9 - Расчет денежных потоков№п/пНаименованиепоказателяЕд.изм.Расчетные периодыIIIIII1234561.Сдаваемая площадь помещенийкв. м.6783,16783,16783,12.Базовая арендная платаРуб.Кв. м./год1440014400144003.Арендная плата с учетом удорожанияРуб.Кв. м./год1440015624169524.Коэффициент загрузки0,950,950,955.Действительный валовый доходРуб.92792808100680196,7109238013,46.Затраты на ремонтРуб.2200002464002759687.Амортизационные отчисленияРуб.4274731,44274731,44274731,48.Операционные расходыРуб.4796914,544796914,544796914,549.Чистый операционный доходРуб.92050624,8699911613,56108439862,310.Ожидаемый поток денежных средствРуб.92050624,8699911613,56108439862,311.Дисконтный множитель20,44 %0,8300,6890,57213.Текущая стоимость будущих доходовРуб.76402018,6368839101,7462027601,2413.РеверсияРуб.49995326114.Чистый денежный поток от реализацииРуб.207268721,615.Чистая текущая стоимость874044162,616.Рыночная стоимость зданияРуб.707221982,6Таким образом, стоимость Объекта оценки с точки зрения его доходности округленно составила:707221 983,00 (Семьсот семь миллионов двести двадцать одна тысячадевятьсот восемьдесят три) рубля, включая НДС-18%.Определение стоимости торгового центра сравнительным подходомПодход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.Данный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.Источники информации об аналогах были взяты из сведений, публикуемых в печати и сети Internet.Субъекты рынка стремятся совершать сделки по аналогии, основываясь на доступной им информации о ранее имевших место сделках с аналогичным имуществом.Для сравнения взяты 3 объекта-аналога, описание которых приведено ниже.Для сравнения взяты 3 объекта-аналога, описание которых приведено ниже.Объект №1Объект №2Объект №3Адрес: г. Нижний Новгород, ул. Геологов;Общая площадь – 3507,5 м2;Этажность – 3 этажа;Год постройки – 2011г.;Цена продажи 175000000 рублей.Адрес: г. Нижний Новгород, ул. Ближняя;Общая площадь – 1540,8 м2;Этажность – 1 этаж;Год постройки – 2012г.;Цена продажи 93450000 рублей.Скидка на торг Адрес: г. Нижний Новгород, ул. Полевая.Общая площадь – 5050,5м2;Этажность – 2 этажа;Год постройки – 2008г.;Цена продажи 210500000 тысяч рублей.1. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Но в большинстве случаев она не превышает 10 % для жилых объектов и 15…20 % для объектов коммерческой и промышленной недвижимости и земельных участков.2. При оценке зданий и земельных участков сравнительным подходом рекомендуется использовать значения скидки на торг, приведенные в табл.10 Таблица 10- Рекомендуемые значения скидки на торг, %Численность населенного пункта, тыс. чел.Жилая недвижимостьКоммерческая недвижимостьПромышленная и складская недвижимостьЗемельные участкиДо 2506397Свыше 250 до 5004575Свыше 500275В соответствии с данными о численности населенияНижнего Новгорода, равная 1 267 760 человек, ставка на торг была принята 7%.По мнению автора книги «Оценка недвижимости» А. Н. Асаула, при помощи «Таблицы относительной важности», можно принять соответствующие корректировки на площадь, путем сравнения площадей объекта оценки с объектом аналогомТаблица 11 - Шкала относительной важности (при сравнении двух объектов)Интенсивность относительной важностиОпределение0 %Равная важностьот 1 до 5%Низкое превосходство одного над другимот 5 до 10%Умеренное превосходство одного над другимболее 10%Существенное или сильное превосходство2,3,4,6,7,8,9Промежуточные решения между двумя соседними суждениямиКорректировка на местоположение, была применена, в отношении объекта аналога№2, расположенного по ул. Ближней, и равна 5%.Объект оценки расположен в районе ул. Ларина, практическитак же как и объекты аналоги №1 и №3,поэтому внесение корректировок не требуется.Поправка на условия финансирования не применялась, так как во всех случаях условия финансирования равные – рыночные.Поправка на условия продажи не применялась, так как во всех случаях они равны – коммерческие.Ниже в таблице 12 приведен расчет скорректированной стоимости аналогов объектов оценки. Отталкиваясь от сведений о предложении сделок (газета «Из руки в руки»и сайта www.nizhniy-novgorod.n1.ru), можно прийти к ориентиру рыночной стоимости объекта оценки, внося соответствующие корректировки, учитывающие возможные отличия объекта от аналогов. Таблица 12 - Определение рыночной стоимости объекта оценкиХарактеристика параметраОбъект оценкиАналог №1Аналог №2Аналог №3Источник информацииwww.nizhniy-novgorod.n1.ruwww.nizhniy-novgorod.n1.ruwww.nizhniy-novgorod.n1.ruНазначение помещения, описаниеПомещение торгового назначенияПомещение торгового назначенияПомещение торгового назначенияПомещение торгового назначенияКачество правправо собственности обременении не выявленоправо собственности обременении не выявленоправо собственности обременении не выявленоправо собственности обременении не выявленоУсловия финансированиярыночныерыночныерыночныерыночныеОсобые условияотсутствуютотсутствуютотсутствуютотсутствуютУсловия рынкацена сделкицена предложенияцена предложенияцена предложенияМестоположениег. Нижний Новгород, ул. Ларинаг. Нижний Новгород,ул. Геологовг. Нижний Новгород,ул. Ближняяг. Нижний Новгород,ул. ПолеваяОбщая площадь кв.м.7199,03507,51540,85050,5Транспортная доступностьхор.хор.хор.хор.Условие финансированияРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеУсловие продажиКоммерческоеКоммерческоеКоммерческоеКоммерческоеСтоимость, руб.подлежит определению17500000093450000210500000Стоимость в расчете на 1 кв.м.подлежит определению49 89360 65041 679Дата предложения0%0%0%Откорректированная цена, руб./кв.м.49 89360 65041 679Корректировка на торг, %-7%-7%-7%Откорректированная цена, руб./кв.м.46 40056 40438 761Площадь, кв.м.+4%+7%0%Откорректированная цена, руб./кв.м.48 25660 35238 761Месторасположение0%-5%0%Откорректированная цена, руб./кв.м.48 2565733538 761Условие финансирования0%0%0%Откорректированная цена, руб./кв. м.48 2565733538 761Условие продажи0%0%0%Откорректированная цена, руб./кв.м.48 2565733538 761Средневзвешенное значение стоимости руб./кв.м.48 117Стоимость объекта оценки, руб.346 394 283Основываясь на анализе цен, сложившихся на рынке продаж недвижимости Нижнего Новгорода с учётом перечисленных поправок, стоимость 1 кв.м. оцениваемого объекта недвижимости составляет 48 117 рублей.Округленно стоимость Объекта оценки, полученная сравнительным подходом, составит: 346 394300(Триста сорок шесть миллионов триста девяносто четыре тысячи триста) рублей, включая НДС 18%.3.4 Согласование результатов оценки и заключение о стоимостиЦелью согласования результатов используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки.Доходный подход в довольно полной мере учитывает интересы инвестора в случае коммерческого использования объекта с целью получения дохода. Однако есть вероятность, что потенциальный инвестор будет использовать данную недвижимость не с точки зрения извлечения из нее дохода, а как составляющую собственного бизнеса (предприятия) для своих хозяйственных нужд. При оценке объекта по затратному подходу, возможен не точный учет затрат на строительство (т.к. капитальное строительство производственных объектов в регионе на сегодняшний день практически не развивается), и всех видов износа (ограниченное количество информации из-за неразвитого рынка), что так же может исказить полученный результат, помимо этого данный метод не учитывает сложившуюся на дату оценки рыночную конъюнктуру.Наиболее полно учитывающим все нюансы рынка, при наличии необходимых данных, считается сравнительный (рыночный) подход. Этот подход основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими сравнимыми объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу, поэтому подход сравнения продаж наиболее приемлем для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли - продажи. В настоящее время рынок подобных объектов в городе является достаточным насыщенным, то есть рыночные данные о сделках вполне достоверны и достаточны для обоснованного заключения о стоимости оцениваемых объектов недвижимости.Таблица 13 - Согласование результатовПодход оценкиСтоимость, руб.Удельный весИтого рыночная стоимость, руб.1. Затратный подход:2606331700,20521266342. Сравнительный (рыночный) подход3463942830,26900625133. Доходный подход707221982,60,54381899870Итого524089017Рис.5- Рыночная стоимость объекта оценкиИтоговая совокупная рыночная стоимость торгового центра в Нижнем Новгороде, расположенного на ул. Ларина, вдоль Федеральной автодороги М-7 «Волга», на основании проведенных подходов оценки признается равной: 524 089017 (Пятьсот двадцать четыре миллионов восемьдесят девять тысячсемнадцать ) рублей.ЗаключениеВ данном отчете производственной практики было рассмотрено понятие и классификация недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости недвижимого имущества, кроме тогопроизведен анализ рынка коммерческой недвижимости города Нижний Новгород и дана характеристика оцениваемого объекта, произведена оценка здания торгового центра, в том числе анализ наиболее эффективного использования.Оценказдания торгового центрабыла осуществлена с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта и получить наиболее привлекательную стоимость объекта, а следовательно и наибольшую выгоду при определении способа получения дохода от использования объекта.Итоговая стоимость была сформирована в результате проведения вышеуказанных подходов.Расчеты показали, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на май 2016г. составляет округленно 524 089 017 (Пятьсот двадцать четыре миллионов восемьдесят девять тысяч семнадцать ) рублей.Важно отметить, что в случае снижения эффективности от использования объекта недвижимости необходимо рассмотреть возможность изменения назначения, что продлит срок эффективного использования объекта недвижимости. Таким образом,в результате износа здания и других улучшений, объекты недвижимости должны обладать адаптивным характером и способностью отвечать современным тенденциям на рынке недвижимости.Что касается, рынка нежилых помещений Нижнего Новгорода, то в наибольшей степени развит в секторах офисной, торговой, производственно-складской недвижимости. Отдельный сектор образуют помещения свободного назначения – встроено-пристроенные помещения небольшой площади (чаще всего до 300 кв. м), а иногда и отдельно стоящие здания, которые в зависимости от объемно-планировочных и конструктивных характеристик могут использоваться в различных целях.Минимальные цены предложений объектов нежилого фонда представлены производственными помещениями, а максимальные – торговыми и офисными помещениями высокого класса.Резюмируя все вышесказанное, можно выделить основные ценообразующие факторы для объектов коммерческого назначенияМестоположение объекта – в данном случае рассматривается престижность географического местоположения региона, удаленность от областного центра и других крупных городов.Отдельно рассматривается фактор локального расположения относительно основных транспортных магистралей и т.п.Права и размер земельного участка.Конструктивные особенности объекта: капитальность зданий, наличие коммуникаций. Площадь объекта: чем больше площадь объекта, тем меньше удельный показатель его стоимости в предположении его продажи целиком.Техническое состояние помещения.Все перечисленные факторы влияют на стоимость объекта как припродаже так и при сдаче в аренду. Поэтому при выборе наиболее эффективного использования объекта, менеджеру принимающему решение в данной области, важно в первую очередь полагаться на проведенный достоверный анализ качественных и количественных характеристик объекта недвижимости. Кроме того важно понимать, какие цели преследует собственник, и уже исходя из них выбирать верный способ управления объектом оценки.Список литературыАсаул А Н Экономика недвижимости: Учебник для вузов. 2-е изд. 2011.Горемыкин В. А ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ 6-е изд. Учебник для вузов 2012М.:Издательство "Юрайт".Грязнова А.Г. ОЦЕНКА БИЗНЕСА, Учебник 2-Е ИЗД., ПЕРЕРАБ. И ДОП. 2011М.:Финансы и статистика.Есипов В Е ОЦЕНКА БИЗНЕСА: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ. 3-Е ИЗД. 2014СПб.:ПИТЕР.Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости – учебное пособие для ВУЗОВ,(ИЗД:4) 2010 М.: КноРус.Комаров С.И., Варламов А.А. Оценка объектов недвижимости: учебник – 2013 М.:ФОРУМ.Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. – «Справочник оценщиканедвижимости. Характеристики рынка, прогнозы, поправочные коэффициенты» Нижний Новгород 2014г.Петров В.И. – Оценка стоимости земельных участков.3-Е ИЗД. УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ 2010 М.:КноРус.Чеботарев Н.Ф – Оценка стоимости предприятия (БИЗНЕСА, УЧЕБНИК) 2015 М.: Дашков и К.Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"."Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности" (утв. Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 года № 519).