Международные стандарты оценки недвижимости

ДомофонСопоставимоСопоставимоСопоставимоСопоставимоСопоставимоКорректировка, %00000Наличие слаботочногообеспеченияПодключены: ТВ-антенна,интернетСопоставимоСопоставимоСопоставимоСопоставимоСопоставимоКорректировка, %00000Прочее-----Корректировка, %00000Валовая корректировка понезависимым элементам, %-3-3-1-3-2Скорректированная цена,руб./кв.м.37 86040 18340 17440 77240 716Общая валовая коррекция, %69869Весовой коэффициент0,2390,1680,1860,2390,168Средневзвешенная стоимость1 кв.м., руб./кв.м.39 856Рыночная стоимость, руб.1 590 000Официальный курс ЦБ РФ65,24Рыночная стоимостьобъекта оценки на дату оценки24 372,0 долл.СШАВеличина корректировки определялась экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости квартиры. Анализ учел следующие виды корректировок.Обоснование корректировокКорректировка на приведение цены предложения к цене сделкислучае необходимости реализация объекта оценки, сделка будет происходить в рыночных условиях. Условия продажи объектов-аналогов также являются рыночными. В связи с этим, для всех объектов-аналогов применялась корректировка на торг. Размер корректировки на торг определен на основании данных статьи «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности. 2 квартал 2016 г.» содержит опрос о размерах значимых величин, используемых в оценочной деятельностиэкспертов-оценщиков Сибирского федерального округа (СФО), имеющих опыт оценки объектов, относящихся к сегментам рынка. Значение на торг составило «-3%».Корректировка на передаваемые праваКачество прав для объектов-аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности. Права владения и пользования объектом-аналогом или объектом оценки могут ограничиваться частным или публичным сервитутом, а также иными обременениями.Любое из указанных выше ограничений может привести к уменьшению ценности объекта. Следовательно, если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в сторону увеличения. Напротив, если ограничиваются возможности использования объекта-оценки, то цена объекта-аналога уменьшается па величину поправки. Корректировка требуется для аналога №2 в размере «-3%», поскольку на него не оформленоправо собственности. Вывод о величине поправки сделан на основании экспертного мнения, сформированного после телефонных переговоров с представителями, занимающимися реализацией объектов-аналогов.Корректировка на местоположениеПространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик. Для объектов недвижимости селитебных территорий (городов, посёлков) это – транспортная доступность, состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т.д. Корректировка не требуется, поскольку местоположение объекта оценки сопоставимо с местоположением объектов-аналогов по всем факторам.Корректировка на этажКорректировка учитывает разницу в стоимости объекта оценки и объектов-аналогов, расположенных на этажах менее/более привлекательных по сравнению с объектом оценки. Корректировка требуется для всех аналогов в размере «-3%», поскольку они располагаются на средних этажах здания. Вывод о величине поправки сделан на основании экспертного мнения, сформированного после телефонных переговоров с представителями, занимающимися реализацией объектов-аналогов.Корректировка на площадь помещенияЛиквидность объекта-аналога падает по сравнению с объектом оценки в случае существенного превышения площади объекта-аналога. При оценке квартиры учитывается тот факт, что большая площадь объекта уменьшает стоимость квадратного метра. А также жилая площадь и площадь кухни также играет важную роль при применении корректировки. Таким образом, комнаты, в которых жилая площадь и площадь кухни больше – имеют более высокую стоимость, чем их аналоги с меньшей жилой площадью и площадью кухни. При оценке квартиры применяется следующая корректировка на общую и жилую площадь – каждый 5 кв.м. уменьшают стоимость одного квадратного метра на 1%. Так же применяется корректировка на площадь кухни – каждый 1 кв.м. уменьшает стоимость одного квадратного метра на 0,5%. При сравнении с аналогичной квартирой, которая отличается только площадью. Корректировка требуется на жилую площадь для аналога №5 в размере «-1%».Корректировка на санузелПоправка, отражает качество и комфортность имеющихся санитарных узлов в объекте оценки по сравнению с объектами-аналогами. Среди менее значимых факторов – совмещенность/раздельность санузлов. Данный фактор оказывает влияние на цену в пределах 0,5-2% , проявляясь не во всех сделках, и не являются, таким образом, постоянно действующим фактором. Корректировка применяется для аналогов №3, 5 в размере «+2%», поскольку у них совмещенный санузел. Подведение результатов и заключение о рыночной цене объекта оценкинастоящем разделе работы сводятся воедино все данные, полученные в ходе оценки, и делается окончательный вывод относительно рыночной стоимости оцениваемого имущества. Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.зависимости от целей оценки и имеющейся информации каждый из используемых подходов применим в большей или меньшей степени, и дает более или менее достоверные результаты.Модель согласования результатов выражается следующей формулойгде С - итоговая величина стоимости объекта; С1 – результат оценки затратным подходом;С2 – результат оценки сравнительным подходом; С3 – результат оценки доходным подходом;К1, К2, К3 – соответствующие весовые коэффициенты (К1 + К2 + К3= 1).настоящейработе оценка рыночной стоимости имущества была произведена в рамках сравнительного подхода к оценке.Таблица 6 - Результаты оценкиНаименование подходаДоходныйСравнительныйЗатратныйРезультаты, полученные в рамках подходов, руб.0,0015900000,00Вес подхода, %0,00%100,00%0,00%Рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки(округленно), руб.1 590 000Рыночная стоимость объекта оценки - квартира, назначение: жилое. Площадь: общая 39,9 кв.м.Этаж: 1, составила на дату оценки:1 590 000 (Один миллион пятьсот девяносто тысяч) рублей по курсу ЦБ РФ на дату оценки:24372 (Двадцать четыре тысячи триста семьдесят два) доллара.ЗаключениеВ настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в новых условиях хозяйствования необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное функционирование экономики в целом и экономики недвижимости в том числе.Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России – сравнительно новая область знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследования.В результате практического аспекта в работе была рассчитана стоимость двухкомнатной квартиры. Рыночная стоимость объекта оценки - квартира, назначение: жилое. Площадь: общая 39,9 кв.м. Этаж: 1, составила на дату оценки: 1 590 000 (Один миллион пятьсот девяносто тысяч) рублей по курсу ЦБ РФ на дату оценки: 24372 (Двадцать четыре тысячи триста семьдесят два) доллара.СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ1Барсуков, Д. П. Учет и оценка недвижимости : учебное пособие / Д. П. Барсуков, В. Г. Антонова ; С.-Петерб. гос. ин-т кино и телевидения. - Санкт-Петербург : СПбГИКИТ, 2015. - 258, [1] с.2Вольнова, В. А. Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом : справочные данные, источники информации, практические примеры расчета / Вольнова В. А. - Новосибирск : СГУВТ, 2015. - 53 с.3Гунина, И. А. Методы оценки недвижимости [Электронный ресурс] : учебно-методическое пособие / И. А. Гунина. - Воронеж : [б. и.], 2015. - 1 эл. опт. диск (CD-ROM).4 Европейские стандарты оценки, 2012 / пер. А. И. Артеменков. - 7-е изд. - Москва : Российское общество оценщиков, 2013. - 331 с.5Кукукина, И. Г. Оценка имущества : учебное пособие / И. Г. Кукукина, М. В. Мошкарина ; Иван. гос. энергет. ун-т им. В. И. Ленина. - Иваново : ИГЭУ, 2015. - 255 с.6Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости - 2016 : таблицы, графики, гистограммы : [в 4 т. / Лейфер Л. А., Крайникова Т. В. ; под ред. Лейфера Л. А.] ; Приволж. центр метод. и информ. обеспечения оценки. - 4-е изд., актуализ. и расшир. - Нижний Новгород : Растр. Т. 2 : Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. - 2016. - 361 с.7Лобанова, Е. И. Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие по подготовке бакалавров 38.03.01 "Экономика" профиля Экономика предприятий и организаций в операциях с недвижимым имуществом" / Е. И. Лобанова. - Новосибирск : СГУГиТ. Ч. 1. - 2015. - 227 с.8Международные стандарты оценки, 2011 : МСО 2011 : аутентичный перевод на русский язык с печатного англоязычного оригинала, выпущенного Международным советом по стандартам оценки (МССО) 1 июня 2011 г. / Междунар. совет по стандартам оценки ; [редкол.: И.Л. Артеменков и др.]. - Москва : Российское общество оценщиков, 2013. - 171, [1] с.9Мищенко, В. В. Оценка недвижимости [Электронный ресурс] : электронное учебное пособие / В. В. Мищенко, Л. А. Мищенко. - Кемерово : [б. и.], 2014. - 1 эл. опт. диск (CD-ROM).10Оценка объектов недвижимости : учебник : [для вузов по специальности 080502 "Экономика и управление на предприятии отрасли (операции с недвижимым имуществом)"] / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, М. А. Асаул, Е. В. Грахова ; под ред. А. Н. Асаула. - Москва : Проспект, 2016. - 384 с.11Оценка объектов недвижимости : учебное пособие к выполнению курсового проекта / М-во образования и науки Рос. Федерации, Воронеж. гос. архитектур.-строит. ун-т ; сост.: В. М. Круглякова [и др.]. - Воронеж : Воронежский ГАСУ, 2016. - 107 с.12Оценка предприятий: доходный подход / Г.К. Таль, В.В. Григорьев, Н.Д. Бадаев, В.И. Гусев ; Гильдия специалистов по антикризис. упр. - Москва : [б. и.], 2000. - 326 с.13Полянин, А. В. Современные аспекты управления развитием организации на основе затратного подхода / А. В. Полянин, И. А. Докукина. - [Курск : Планета+, 2014]. - 212 с.14Пылаева, А. В. Модели и методы кадастровой оценки недвижимости : [учебное пособие] / А. В. Пылаева ; М-во образования и науки Рос. Федерации, Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. - Нижний Новгород : ННГАСУ, 2015. - 175 с.15Рекомендации по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки (пп. 25 и 26 ФСО N 1 и п. 30 ФСО N 7). - Нижний Новгород : Растр. Ч. 1. - 2015. - 42 с.16Рожкова, О. Н. Основы экономики и оценки недвижимости : учебно-методическое пособие / О. Н. Рожкова ; М-во сел. хоз-ва Рос. Федерации, Рос. гос. аграр. ун-т-МСХА им. К. А. Тимирязева. - Москва : Издательство РГАУ-МСХА, 2016. - 112 с.17Саталкина, Н. И. Оценка недвижимости: практический курс [Электронный ресурс] : [учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по направлению "Экономика"] / Н. И. Саталкина, Т. Н. Кулюкина, Ю. О. Терехова. - Тамбов : [б. и.], 2014. - 1 эл. опт. диск (DVD-ROM).18Справочник оценщика недвижимости / Приволж. центр финансового консалтинга и оценки. - Нижний Новгород : Растр-НН. Т. 2 : Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода : таблицы, графики, гистограммы / [Л. А. Лейфер и др.]. - 3-е изд., актуализир. и расш. - 2014. - 190 с.19Стандарты оценки RICS : пер. с англ. - Москва : Альпина Паблишерз, 2011. - 186 с. 20Чутчева, Ю. В. Экономика недвижимости : учебное пособие / Ю. В. Чутчева, А. Н. Романов ; Рос. гос. аграр. ун-т-МСХА им. К. А. Тимирязева. - Москва : Изд-во РГАУ-МСХА, 2016. - 159 с.21Янюк, В. М. Экономическая оценка сельскохозяйственных угодий доходным подходом и ее применение при управлении земельными ресурсами / [Янюк В. М., Гагина И. С.] ; М-во сел. хоз-ва Рос. Федерации, Сарат. гос. аграр. ун-т им. Н. И. Вавилова, каф. "Землеустройство и кадастры". - Саратов : Саратовский источник, 2014. - 163 с.22[Электронный ресурс] - http://www.consultant.ru/ - точка доступа23 [Электронный ресурс] - http://homes.ngs.ru - точка доступа