Методология развития и оценка земельного участка для жилищного строительства

Последовательность проведения корректировок проведена согласно методике и правила оценочной деятельности. Корректировка на состав передаваемых прав.Правовой статус по сравниваемым объектам-аналогам №2,3 не соответствует оцениваемому объекту. Поэтому был произведен расчет корректировки на состав передаваемых прав на объект.По данным утвержденным распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков", корректирующий коэффициент составляет 0,82. Ниже приведен расчет корректировки.Доля земельного участка: 11 530 005/(11 530 005+14 769 839)=0,438; Расчет стоимости земельного участка сравнительным способом:Объект аналог 1 (незастроенный участок): стоимость: 1 100 350;Объект аналог 2 (незастроенный участок): 2 000 000;Объект аналог 3 (незастроенный участок) : 1 700 000;Итого: стоимость земельного участка – 1 100 350 + 2 000 000 + 1700 000 = 1600 116.Коэффициент корректировки равен: 1/(0,561+0,438*0,82) = 1,087;Корректировка равна: 1,087-1,0=+0,087=+8,7%.Корректировка на условия финансирования.Предполагаем рыночные условия проведения расчетов, поскольку аналоги выставлены на продажу путем публичной оферты, таким образом, корректировка равна 0,00%.) Корректировка на условия предложения. Для целей настоящего отчета корректировка на общую площадь определяется по данным "Справочника оценщика недвижимости" [1, с. 133], коэффициенты отражены в таблице 34 и корректировки рассчитаны в таблице 8.Таблица 8 - Матрицы коэффициентовПлощадь, м2Аналог<100100-250250-500500-750750-10001000-15001500-2000>2000Объект оценки<1001,001,071,171,251,301,361,411,44100-2500,931,001,101,171,211,271,321,34250-5000,850,911,001,061,111,161,201,22500-7500,800,860,941,001,041,091,131,15750-10000,770,820,900,961,001,041,091,111000-15000,740,790,860,920,961,001,041,061500-20000,710,760,830,880,920,961,001,02>20000,700,740,820,870,900,940,981,00Шкала оценки физического состояния приведена в таблице 9.Таблица 9 - Шкала оценки физического состояния СостояниеКритерии отнесенияКласс ремонтаСостояние отделкиХорошеепомещение пригодно к использованию по функциональному назначению, не имеет дефектов, не более одного года после ремонта Улучшенная или простаяновая или не требует ремонтаСреднеепомещение пригодно к использованию по функциональному назначению без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытия стен и полов).Улучшенная или простаяне требует ремонтаУдовлетворительноепомещение пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины, местные нарушения штукатурного слоя, цоколя и стен, трещины в местах сопряжения перегородок с плитами перекрытия и заполнениями дверных проемов; отслоение штукатурки; трещины в швах между плитами перекрытий; следы протечек и ржавые пятна на площади до 20% поверхности потолка и стен; окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, имеет отслоения и вздутия; трещины, загрязнения и обрывы покрытий стен в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; значительные повреждения покрытий полов).Улучшенная или простаятребует косметического ремонтаНеудовлетворительноепомещение в текущем состоянии не пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые только с помощью значительного ремонта) не включающего восстановление элементов несущих конструкций): отдельные трещины в цоколе и капитальных стенах; поперечные трещины в плитах перекрытий; отпадение штукатурки; увлажнение поверхности стен, следы постоянных протечек на площади более 20% потолка и стен, промерзание и продувание через стыки панелей; материал пола истерт, пробит, порван, основание пола просело; требуется ремонт заполнений оконных и дверных проемов с их частичной заменой. Требуется восстановление отделки.-требует ремонтаКорректировка ко всем аналогам равна 0,00%. Для расчета удельных весов объектов аналогов был применен метод отношения абсолютных величин корректировок с использованием формулы (2). Расчет рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: север от дер. Вяткино сравнительным подходом приведен в таблице 10.Таблица 10 Расчет рыночной стоимости земельного участкаНаименование показателяОбъект оценкиАналог 1Аналог 2Аналог 3Цена предложения, руб. 43 000 00030 000 00035 000 000Уд. цена предложения руб./м2 38 05351 08156 452Состав передаваемых правПраво собственности на строение и право собственности на аренда на земельный участокПраво собственности на строение и право собственности на земельный участокПраво собственности строение и право аренды на земельный участокПраво собственности строение и право аренды на земельный участокУсловия финансированиярыночные условиярыночные условиярыночные условиярыночные условияУсловия предложениябез торгаторг уместенторг уместенторг уместенСостояние отделки Состояние удовлетворительное –требуется ремонтСостояние среднее, простой ремонтСостояние среднее, простой ремонтСостояние среднее, простой ремонтНаличие коммуникацийИмеютсяИмеютсяИмеютсяИмеютсяПоследовательные (зависимые) корректировки    Состав передаваемых правПраво собственностиПраво собственностиПраво собственностиПраво собственностиКорректировка на состав передаваемых прав, % 0,00%8,70%8,70%Размер корректировки руб./1м2 044444911Скорректированная стоимость 1 м2, руб. 38 05355 52561 363Условия финансированиярыночные условиярыночные условиярыночные условиярыночные условияКорректировка на условия финансирования, % 0,00%0,00%0,00%Размер корректировки руб./1м2 000Скорректированная стоимость 1 м2, руб. 38 05355 52561 363Условия предложениябез торгаторг уместенторг уместенторг уместенКорректировка на условия предложения, % -10,20%-10,20%-10,20%Размер корректировки руб./1м2 -3 881,00-5 664,00-6 259,00Скорректированная стоимость 1 м2, руб. 34 17249 86155 104Корректировка на дату предложения,% 0,00%0,00%0,00%Размер корректировки руб./1м2 000Скорректированная стоимость 1 м2, руб. 34 17249 86155 104Корректировка на местоположение, % 0,00%-21,00%-21,00%Размер корректировки руб./1м2 0-10 471-11 572Общая площадь, м2714,001 130,00587,30620,00Корректировка на общую площадь, % 9,00%0,00%0,00%Размер корректировки руб./1м2 3 07500Материал стенкирпич/бетонкирпич/бетонкирпич/бетонкирпич/бетонКорректировка на материал стен, % 0,00%0,00%0,00%Размер корректировки руб./1м2 000Этажность 2 этажа + подвал2 этажа + подвал2 этажа2 этажаКорректировка на этаж, % 5,81%-2,15%-2,15%Размер корректировки руб./1м2 1 985-1 072-1 185Состояние отделки Состояние удовлетворительное -требуется ремонтСостояние среднее, простой ремонтСостояние среднее, простой ремонтСостояние среднее, простой ремонтКорректировка на состояние отделки помещений, % -14,00%-14,00%-14,00%Размер корректировки руб./1м2 -4 784-6 981-7 715Наличие коммуникацийИмеютсяИмеютсяИмеютсяИмеютсяКорректировка на наличие коммуникаций, % 0,00%0,00%0,00%Размер корректировки руб./1м2 000Итоговая скорректированная стоимость 1 м2, руб. 34 44831 33734 632Суммарная (абсолютная) корректировка (по модулю) 13 72528 63231 642Отношение суммы суммарных (абсолютных) корректировок (по модулю) к суммарной (абсолютной) корректировке (по модулю) объекта-аналога 5,392,582,34Весовой коэффициент 0,520,250,23Скорректированная стоимость 1 м2, руб.33 711   Рыночная стоимость объекта оценки с учетом земельного участка (с НДС), руб.24 069 654   Стоимость земельного участка11 530 005Рыночная стоимость объекта оценки без учета земельного участка (с НДС), руб.12 539 649Учитывая местоположение объекта оценки, показатель ликвидности, социально-экономическую ситуацию и тенденции развития рынка коммерческой недвижимости в г. Калининграде, процент операционных расходов составил 17,90%. При использовании метода кумулятивного построения ставки дисконтирования в качестве базовой ставки берется безрисковая или наименее рисковая ставка. По мнению оценщиков, наиболее безрисковым вложением средств являются вложения в облигации РФ. Сроки их размещения более длительные, объем рынка данных ценных бумаг существенно выше, чем соответствующего рынка облигаций, выраженных в национальной валюте, уровень риска по ним ниже. Соответствующие суверенные рейтинги, присваиваемые международными агентствами, несколько выше, чем по заимствованиям в национальной валюте. Таким образом, в качестве безрисковой ставки (Rf) оценщиками принята кривая бескупонной доходности по ГКО-ОФЗ, которая составляет на дату оценки – 8,97 %. Премия за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта.Основными компонентами систематического риска являются социально-политический и внутриэкономический риски. Факторы риска, влияющие на объект недвижимого имущества отражены в таблице 11.Таблица 11 - Факторы риска, влияющие на объект недвижимого имуществаВид и наименование рискаУровень риска низкийсреднийвысокий12345678910Систематический риск          Ухудшение общей экономической ситуации   1      Увеличение числа конкурирующих объектов  1       Изменение федерального или местного законодательства  1       Несистематический риск          Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации1         Ускоренный износ здания 1        Неполучение арендных платежей  1       Продолжение таблицы 19 Неэффективный менеджмент  1       Криминогенные факторы1         Финансовые проверки  1       Неправильное оформление договоров аренды  1       Количество наблюдений2161000000Взвешенный итог22184000000Сумма26Количество факторов10Премия за риск вложения в недвижимость (округленно)2,60Премия за инвестиционный менеджмент представлен в таблице 12. Инвестиционный менеджмент представляет собой управление «портфелем инвестиций» и в зависимости от объекта инвестиций составляет 1-5%. Премия за инвестиционный менеджмент для объекта оценки составляет 1,00% [2].Таблица 12– Премия за инвестиционный менеджментТип объекта недвижимостиУровень сложности управленияИнвестиционный менеджмент, %квартиранизкий0,50помещения (здания) офисного назначения низкий1,00торговое здание (помещение) низкий1,50склад, гараж, производственное здание (цех)средний2,00земельные участкисредний2,50торговые и деловые центры (площадь более 1000 кв.м)средний3,00дача, коттеджсредний3,50производственные базысредний4,00гостиница, база отдыха, досуговый центр, спортцентрвысокий4,50спецобъектвысокий5,00Предполагается следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации, представленные в таблице 13.Таблица 13 - Характеристики ликвидностиПоказатель ликвидностиВысокаяСредняяНизкаяПримерный срок реализации, месяцев1- 23-67-18Анализ открытой информации по коммерческой недвижимости показывает, что рыночный срок экспозиции объектов недвижимости составляет до одного года. Для целей настоящего исследования был принят средний показатель ликвидности со значением срока экспозиции 6 месяцев.Расчет величина премии за низкую ликвидность объекта оценки и расчет дисконтирования кумулятивным методом приведены в таблице 14 и 15.Таблица 14 - Величина премии за низкую ликвидность объекта оценки Наименование показателяРасчетЗначениеПериод экспозиции, мес.66Ставка с учетом поправки на низкую ликвидность=1/((1/(8,97%+2,6%+1,0%)-(6/12)/((1+8,97%)^(6/12))))13,38%Ставка без учета поправки на низкую ликвидность=8,97%+2,6%+1,0%12,57%Поправка за низкую ликвидность0,81%Таблица 15 - Расчет ставки дисконтирования кумулятивным методомНаименование составляющей ставкиЗначениеРеальная безрисковая ставка 8,97%Премия за риск вложения в недвижимость2,60%Премия за инвестиционный менеджмент1,00%Премия за низкую ликвидность0,81%Ставка дисконтирования13,38%На основании методических указаний, под общей редакцией доктора технических наук, профессора Ю.П. Скачкова, Пенза 2014, «Сроки службы зданий», было установлено, что капитальные здания с фундаментом из бетонных материалов, с кирпичными сенами, имеют нормативной срок службы 150 лет. Расчет нормы возврата капитала отражен в таблице 16, расчет ставки капитализации таблице 17. Итоговый расчет в таблице 18.Таблица 16 - Расчет нормы возврата капитала (модель Ринга)Год постройки зданияНормативный срок службы (Тн), летХронологический возраст объекта (Хв), лет Хв=Гп-год оценкиЭффективный возраст (Эв), летХв=ЭвОставшийся срок службы объекта (N), лет N=Тн-ЭвНорма возврата капитала1/N*100%19551506161891,12%Таблица 17 - Расчет ставки капитализацииНаименование составляющей ставки капитализацииЗначение, %Ставка дисконтирования13,38%Норма возврата капитала (метод Ринга)1,12% Ставка капитализации14,50%Таблица 18 - Расчет рыночной стоимости доходным подходомИмущество в составе имущественного комплекса, расположенного по адресу: север от дер. ВяткиноОбщая площадь, м2714,00Потенциальный валовый доход (ПВД), руб.2 964 528Процент недозагрузки, %12,30%Потери от недозагрузки, руб.364 637Действительный валовый доход (ДВД), руб.2 599 891Процент операционных расходов, %18 %Операционные расходы, руб. 530 651Чистый операционный доход (ЧОД), руб.2 069 240Ставка капитализации14,50%Рыночная стоимость нежилого здания с земельным участком (с учетом НДС), руб.14 270 624Расчет удельных весов, присвоенных каждому из использованных подходов, отражен в таблице 19.Таблица 19 - Расчет удельных весов, присвоенных каждому из использованных подходовПодходСравнительныйДоходныйЗатратныйПодход применялсядададаКритерийБаллы1. Способность подхода учитывать действительные намерения продавца или покупателя3212. Достоверность, полнота и качество информации, на основе которой проводились анализ и расчеты2223. Способность подхода учитывать конъюнктуру рынка3314. Способность подхода учитывать структуру и значимость ценообразующих факторов специфичных для объекта оценки321Итого сумма баллов для данного подхода1195Сумма баллов25Вес подхода округленно (в долях)0,350,40,25Таблица 20 - Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходовНаименование объектаСравнительный подходДоходный подходЗатратный подходИтоговая рыночная стоимость, руб.Вес подхода0,350,40,25имущество в составе имущественного комплекса, расположенного по адресу: север от дер. Вяткино24 069 65414 270 62426 299 84421 225 000Выводы по части исследования. В результате выполненных работ оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: север от дер. Вяткино, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений по состоянию на дату оценки составляет округленно: 21 225 000 (Двадцать один миллион двести двадцать пять тысяч) рублей.ЗАКЛЮЧЕНИЕВ процессе выполнения данного исследования, в соответствии с поставленными целью и сформулированной концепцией были реализованы следующие взаимосвязанные задачи:исследованы теоретические аспекты понятия недвижимого имущества, имущественного комплекса и способов его оценки;проведен анализ особенностей оценки недвижимого земельного участка в составе имущественного комплекса организации;Различают следующие виды стоимости: рыночная, ликвидационная, залоговая, страховая, арендная, утилизационная.Итоговая стоимость определяется в процессе оценке исходя из потребительской способности объекта, профиля использования, спроса и предложения.Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. Также, земля рассматривается и как объект недвижимого земельного участка земля. Без земельного участка никакое здание и, сооружение не может являться объектом недвижимого земельного участка. Да и сама по себе земля – это самостоятельная единица недвижимого земельного участка: это средство производства, предмет труда. Так либо иначе человек в своей жизнедеятельности взаимодействует и воздействует на нее. При этом земля не является результатом производства рук человека. Земля имеет постоянное местонахождение, ограничена в пространстве, при должном уходе и использовании не имеет срока службы и соответственно не изнашивается. При этом характеристики земли в разных регионах и даже районах различны по своему составу и качеству и плодородным характеристикам.СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ1.ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.2. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности: Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 №519.3. Валдайцев, В.С. Оценка бизнеса и инноваций: Учебное пособие для студентов и преподавателей. / В.С. Валдайцев. — М.: Филинъ, 2014. — 486 с.4.Валдайцев, С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учебное пособие для вузов. / С.В. Валдайцев. — GUMER-INFO, 2013. — 720 с.5. Григорьев, В.В. Оценка предприятия: теория и практика. / В.В. Григорьев. — М.: НОРМА-ИНФРА-М, 2013. — 320 с.6.Есипов, В.E. Оценка бизнеса: учебник /В.Е. Есипов. — 2-е изд. — СПб.: Питер, 2012. – 464 с.7.Оценка бизнеса: Учебник / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. – М.: «Финансы и статистика», 2013. – 387 с.8. Оценка бизнеса: учеб, для вузов / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А.. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2015. -312 с.9.Рутгайзер В.М. Оценка стоимости бизнеса. Учебное пособие. — М.: Инфра-М, 2014. – 312с.10. Щербаков, В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). / В.А. Щербаков. — М.: Издательство Омега, 20156. — 288 с.11. Портал по оценки стоимости бизнеса http://ozenka-biznesa.narod.ru/glava5.htm12. Сайт "Система комплексного раскрытия информации" - характеристики и данные бухгалтерской отчетности российских предприятий ['Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.skrin.ru.13. Портал по оценочной деятельности [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.valnet.ru14. Томас Т.Уэст, Джеффри Д.Джонс. Пособие по оценке бизнеса Пер.с англ. Бюро переводов Ройд — М.: ЗАО "КВИНТО-КОНСАЛТИНГ", 2003 — 746 с. 15.Оценка компаний. Анализ и прогнозирование с использованием отчетности по МСФО/ Под ред. Ник Антилл, Кеннет Ли.-М: Альпина Паблишер, 2017г.- 442с.16. Стандарты оценки RICS (ROYALINSTITUTIONOFCHARTEREDSURVEYORS) /коллектив авторов.- М: Альпина Паблишер, 2011г. - 188с.