Методология развития и оценка земельного участка для жилищного строительства

Учитывая, что все объекты-аналоги сопоставимы поданному параметру, внесение корректировки не требуется. Корректировка на рельеф участка Объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному параметру. Внесение корректировки не требуется. Корректировка на подъездные пути. Если к земельному участку обеспечен подъезд по асфальтовой дороге, то стоимость такого участка может быть выше, чем если подъезд обеспечен грунтовой дорогой либо подъезд отсутствует вовсе. Согласно специализированному порталу «СтатРиелт», корректировка на тип подъездного пути представлена в таблице ниже. У объектов-аналогов грунтовый подъезд, корректировка составляет: 1,00-1,12 = 12%. Корректировка на наличие коммуникаций. Подключение к коммуникациям является одним из самых дорогостоящих видов улучшения земельного участка. Корректировки вносились на основании данных специализированного портала «СтатРиелт». На основании вышеприведенных коэффициентов, корректировка на электричество составляет: 1,00-1,10=10%; на водоснабжение – 1,00- 1,07=7%; на газоснабжение – 1/1,13-1=12%. Корректировка на близость леса, водоема Кроме вышеуказанных факторов, привлекательность земель под дачное строительство зависит от наличия леса и водоема. Отсутствие леса и водоема снижает стоимость земельных участков на 5-13 %. При отсутствии одного из указанных факторов применялась средняя корректировка, равная 9%. У каждого объекта-аналога лес или водоем находится на удалении, корректировка составляет 9%. Корректировка на близость федеральной трассы Объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному параметру. Внесение корректировки не требуется. Корректировка на наличие прочих улучшенийОт качества благоустройства участка зависит его привлекательность для продавцов. Объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному параметру. Внесение корректировки не требуется. Определение коэффициента вариацииКоэффициент вариации представляет собой стандартное отклонение результата, выраженное в виде процентного отношения к среднему значению результирующего показателя. Коэффициент вариации может служить критерием прогнозных качеств полученной итоговой модели: чем меньше его величина, тем более высокими являются полученные результаты. Рекомендуемый коэффициент вариации стоимости недвижимого имущества не должен превышать 33%. Рассчитанный коэффициент для представленной выборки не превышает 33%, т.е. совокупность однородна и выбранная информация является достаточно надежной. Использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта исследования (см. Таблицу 3). Таблица 3 Определение коэффициента вариации объектаNo объекта- аналога Рn,х K1-i, руб Pсп, руб. σ, руб. υ, % Аналог No1 200 934 201 104,60 23 829,11 11,85 Аналог No2 195 426 Аналог No3 175 883 Аналог No4 233 282 Использование метода весовых коэффициентов для определения рыночной (справедливой) стоимости в рамках сравнительного подхода, представляет собой, по существу, модернизированный метод парных продаж, учитывающий характеристики всей выборки и адаптированный к конкретному объекту оценки. Рассматриваемый метод основан на предположении, что чем меньше величина корректировки объекта-аналога, тем этот объект-аналог ближе к оцениваемому объекту. То есть, чем меньше величина корректировки, тем выше весовой коэффициент объекта-аналога. В качестве расчетной зависимости использована формула, приведенная в материале, размещенном на сайте под названием «Использование метода весовых коэффициентов для определения рыночной (справедливой) стоимости объекта оценки сравнительного подхода». При использовании нелинейного масштаба, в качестве «измерителя» степени близости (веса) каждого объекта-аналога к объекту оценки выбирается величина отношения между их ценообразующими факторам, с таким расчетом, что бы это отношение не превышало единицы (т.е. делят меньшее значение на большее). По сути, это логарифмический масштаб, так как логарифм отношения двух величин равен разности логарифмов этих величин. Это означает, что в логарифмическом масштабе, например, значения 0,1 и 10 отстоят от 1 на одном и том же расстоянии см. Таблицу 4). Таблица 4. Расчет справедливой стоимости земельного участка Наименование Объект оценки Аналог No1 Аналог No2 Аналог No3 Аналог No4 Назначение земельный участок земельный участок земельный участок земельный участок земельный участок Цена 1 сотки/руб. 160 000 200 000 180 000 176 471 Условия рынка Предложение Предложение Предложение Предложение Корректировка на уторговывание -8,0% -8,0% -8,0% -8,0% Скорректированная цена, руб./сотка 147 200 184 000 165 600 162 353 Вид права Собственность Собственность Собственность Собственность Собственность Условия финансирования безналичная оплата безналичная оплата безналичная оплата безналичная оплата Условия продажи Типичные условия Типичные условия Типичные условия Типичные условия Местоположение Небольшой населенный пункт Небольшой населенный пункт Небольшой населенный пункт Небольшой населенный пункт Небольшой населенный пункт Корректировка на местоположение 0% 0% 0% 0% Скорректированная цена, руб./сотка 147 200 184 000 165 600 162 353 Площадь, кв.м 2 005,00 1 000,00 1 500,00 1 500,00 1 700,00 Корректировка на площадь -5,00% 0,00% 0,00% 0,00% Скорректированная цена, руб./сотка 139 840 184 000 165 600 162 353 Категория земель Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Корректировка на категорию земель 0% 0% 0% 0% Скорректированная цена, руб./сотка 139 840 184 000 165 600 162 353 разрешенное использование Для дачного строительства Для ведения личного подсобного хозяйства Для дачного строительства Для дачного строительства Для дачного строительства Корректировка на разрешенное использование 0% 0% 0% 0% Скорректированная цена, руб./сотка 139 840 184 000 165 600 162 353 Рельеф участка Ровный и горизонтальный Ровный и горизонтальный Ровный и горизонтальный Ровный и горизонтальный Ровный и горизонтальный Корректировка на рельеф 0% 0% 0% 0% Скорректированная цена, руб./сотка 139 840 184 000 165 600 162 353 Подъездные пути Асфальтовый подъезд Грунтовый подъезд Грунтовый подъезд Грунтовый подъезд Грунтовый подъезд Корректировка на транспортную доступность 12% 12% 12% 12% Скорректированная цена, руб./сотка 156 621 206 080 185 472 181 835 Электричество На участке По границе На участке На участке По границе Корректировка на электричество 10% 0% 0% 10% Скорректированная цена, руб./сотка 172 283 206 080 185 472 200 019 Водоснабжение На участке По границе На участке На участке По границе Корректировка на водоснабжение 7% 0% 0% 7% Скорректированная цена, руб./сотка 184 343 206 080 185 472 214 020 Канализация По границе По границе По границе По границе По границе Корректировка на канализацию 0% 0% 0% 0% Скорректированная цена, руб./сотка 184 343 206 080 185 472 214 020 Газоснабжение По границе По границе На участке На участке По границе Корректировка на газоснабжение 0% -13% -13% 0% Скорректированная цена, руб./сотка 184 343 179 290 161 361 214 020 Близость водоема, Лесной массив и Лесной массив на Лесной массив Лесной массив на Лесной массив леса водоем рядом удалении, водоем рядом рядом, водоем на удалении удалении, водоем рядом рядом, водоем на удалении Корректировка на близость водоема, леса 9,0% 9,0% 9,0% 9,0% Скорректированная цена, руб./сотка 200 933,52 195 425,66 175 883,10 233 281,95 Близость с федеральной трассой На удалении На удалении На удалении На удалении На удалении Корректировка на близость федеральной трассы 0% 0% 0% 0% Скорректированная цена, руб./сотка 200 934 195 426 175 883 233 282 Наличие ограждения участка Нет Нет Нет Нет Нет Корректировка на наличие ограждения участка 0% 0% 0% 0% Скорректированная цена, руб./сотка 200 934 195 426 175 883 233 282 Коэффициент вариации, % 11,85 Абсолютная величина валовой корректировки, % 43,00% 34,00% 34,00% 38,00% Вес аналога 0,7114 0,7718 0,7718 0,7450 Весовой коэффициент аналога 0,2371 0,2573 0,2573 0,2483 Взвешенная цена за 1 сотку, руб. 47 648,67 50 277,30 45 249,57 57 929,08 Справедливая стоимость 1 сотки, руб. 201 104,60 Справедливая стоимость земельного участка, 24 032 147,31В результате произведенных расчетов справедливая стоимость земельного участка, полученная в рамках сравнительного подхода, составила на дату проведения оценки, 07 июня 2018 г., 24 032 147,31рублей 31 коп. Учитывая тот факт, что для определения справедливой стоимости оцениваемых земельных участков был использован только сравнительныйподход к оценке, затратный и доходный подходы – обоснованно не применялись, согласования результатов не требуется. Выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам представлены в таблице 3.Таблица 3. Выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам ПодходРезультат подхода, руб.Веспри согласованииВзвешенный результат, руб.Затратный подходОбоснованно не применялсяСравнительный подход24 032 147,311,00224 032 147,31Доходный подходОбоснованно не применялсяСправедливая стоимость, руб.24 032 147,31Выводы по части исследования. Справедливая стоимость земельного участка общей площадью 2 005 кв. м, расположенного по адресу: Владимирская область, север от дер. Вяткино, по состоянию на дату оценки, по состоянию на дату оценкисоставляет: 24 032 147,31рублей 31 копейка(двадцать четыре миллиона тридцать две тысячи сто сорок семь рублей 31 коп.).ЗАКЛЮЧЕНИЕВ последнее десятилетие в России активно совершенствуется массовая оценка земель и земельных участков для целей налогообложения. Ведутся работы по разработке методик не только кадастровой оценки земель в рамках одной из семи категорий, например, лесного фонда, но и уточняются оценочные аспекты для отдельных видов разрешённого использования, например, индивидуального жилищного строительстваили земель для строительства водохранилищ. Несмотря на это кадастровая стоимость земельных участков всё ещё не всегда соответствует рыночной и часто осуществляется её пересмотр при оспаривании результатов кадастровой оценки.К основными видам, применяемым для сделок и налогообложения можно отнести рыночную и кадастровую.Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ. Кадастровая оценка – совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения в границах административно-территориального образования по оценочным зонам, выполненных на определенную дату.Кадастровая стоимость должна быть близка к рыночной, но на практике часто бывает, что кадастровая стоимость земельных участков явно завышается и не соразмерна с рыночной, завышение может быть вызвано двумя основными причинами:— неправильное отнесение земельного участка к виду разрешенного использования;— игнорирование при определении кадастровой стоимости объектов методом массовой оценки индивидуальных показателей объекта, которые негативно влияют на их реальную стоимость (например, транспортная доступность).СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ1.ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.2. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности: Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 №519.3. Валдайцев, В.С. Оценка бизнеса и инноваций: Учебное пособие для студентов и преподавателей. / В.С. Валдайцев. — М.: Филинъ, 2014. — 486 с.4.Валдайцев, С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учебное пособие для вузов. / С.В. Валдайцев. — GUMER-INFO, 2013. — 720 с.5. Григорьев, В.В. Оценка предприятия: теория и практика. / В.В. Григорьев. — М.: НОРМА-ИНФРА-М, 2013. — 320 с.6.Есипов, В.E. Оценка бизнеса: учебник /В.Е. Есипов. — 2-е изд. — СПб.: Питер, 2012. – 464 с.7.Оценка бизнеса: Учебник / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. – М.: «Финансы и статистика», 2013. – 387 с.8. Оценка бизнеса: учеб, для вузов / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А.. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2015. -312 с.9.Рутгайзер В.М. Оценка стоимости бизнеса. Учебное пособие. — М.: Инфра-М, 2014. – 312с.10. Щербаков, В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). / В.А. Щербаков. — М.: Издательство Омега, 20156. — 288 с.11. Портал по оценки стоимости бизнеса http://ozenka-biznesa.narod.ru/glava5.htm12. Сайт "Система комплексного раскрытия информации" - характеристики и данные бухгалтерской отчетности российских предприятий ['Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.skrin.ru.13. Портал по оценочной деятельности [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.valnet.ru14. Томас Т.Уэст, Джеффри Д.Джонс. Пособие по оценке бизнеса Пер.с англ. Бюро переводов Ройд — М.: ЗАО "КВИНТО-КОНСАЛТИНГ", 2003 — 746 с. 15.Оценка компаний. Анализ и прогнозирование с использованием отчетности по МСФО/ Под ред. Ник Антилл, Кеннет Ли.-М: Альпина Паблишер, 2017г.- 442с.16. Стандарты оценки RICS (ROYALINSTITUTIONOFCHARTEREDSURVEYORS) /коллектив авторов.- М: Альпина Паблишер, 2011г. - 188с.