Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте

Законодательство предусматривает возможность передачи прав аренды третьему лицу по согласованию с собственником или его представителем при условии, что третье лицо принимает на себя все обязательства арендатора.Арендатор вправе совершать следующие сделки с правами аренды:-передавать в субаренду;-передавать права аренды в залог;-внести права аренды в уставной капитал хозяйственных обществ;-передавать права аренды в порядке наследования, обмена, доверительного управления.Одной из самых распространенных операций с правами аренды является субаренда. Ряд правил по договорам субаренды имущества закреплен в Гражданском кодексе Российской Федерации: к ним применяются правила аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (статья 615 Гражданского кодекса). Арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать арендуемое имущество в субаренду.Субарендатор не имеет права распоряжаться арендованным имуществом, в том числе передавать права субаренды в качестве залога, вносить его в уставный капитал и т. д. Субарендаторами могут быть любые физические и юридические лица. При этом количество имущества, которое может быть сдано в субаренду или его часть, как правило, устанавливается в договоре аренды.В практике управления государственным и муниципальным имуществом существует институт доверительного управления, то есть делегирование прав управления имуществом на основании договора.В этом случае права распоряжаться, пользоваться и владеть имуществом передаются, но собственник устанавливает частичные ограничения в осуществлении этих прав. Первоначально доверительное управление касалось только акций приватизированных предприятий. После вступления в силу Гражданского кодекса Российской Федерации доверительное управление распространяется на все имущество.Согласно Гражданскому кодексу, только собственник может быть учредителем доверительного управления. Доверительное управление осуществляется в его интересах или в интересах лица, указанного в договоре. Право собственности не передается доверительному управляющему, он не может управлять имуществом в своих интересах. В доверительное управление не может быть передано имущество под хозяйственное ведение или оперативное управление.Доверительный управляющий действует от своего имени, но указывает, что он является таковым. К функциям доверительного управления могут быть отнесены подбор арендаторов, подготовка проектов договоров аренды, контроль за их соблюдением и т.д. Управляющий следит за использованием имущества по назначению, его состоянием и т.п.Назначение управляющего назначается по результатам открытого тендера на право заключения договора доверительного управления имуществом.Законом предусмотрена возможность выкупа имущества, находящегося в доверительном управлении, по согласованию с собственником.Объекты государственной и муниципальной собственности могут быть переданы в хозяйственное управление государственных и муниципальных унитарных предприятий. Решение о передаче имущества в хозяйственное ведение обычно принимается одновременно с созданием унитарного предприятия.Право собственности на имущество не передается унитарным предприятиям. В случаях передачи права собственности на государственные и муниципальные предприятия как имущественный комплекс (в связи с их приватизацией) другому собственнику предприятие сохраняет за собой право хозяйственного ведения наделяющего его имущества. Право хозяйственного ведения не может быть передано предприятием другим юридическим или физическим лицам.Имущество, принадлежащее предприятию или другому лицу на праве хозяйственного ведения, не может быть продано, сдано в аренду или внесено в уставный капитал другого предприятия без согласия собственника.Предприятие обязано содержать это имущество за свой счет и нести расходы по его эксплуатации.Часть прибыли от использования государственного или муниципального имущества, принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения, размер которой устанавливается договором, перечисляется на соответствующий уровень бюджетной системы РФ.Гражданский кодекс Российской Федерации определяет договор безвозмездного пользования как договор ссуды. Некоторые объекты государственной и муниципальной собственности могут быть переданы в безвозмездное пользование:-государственным и муниципальным унитарным предприятиям и учреждениям в случаи нецелесообразности передачи им данного имущества в хозяйственное ведение или оперативное управление;-юридическим лицам - некоммерческим организациям и физическим лицам, которым государство или муниципалитет в соответствии с законодательством обязано оказывать содействие в организации их деятельности;- органам государственной и муниципальной власти.Ссудополучатель государственной или муниципальной собственности не вправе без письменного разрешения ссудодателя передавать его в аренду, залог, в качестве вклада в уставной капитал. Ссудополучатель обязан вернуть имущество ссудодателю в том состоянии, в каком он его брал, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Пользователь обязан самостоятельно нести расходы по содержанию и эксплуатации данного объекта собственности. (В основном распространяется на недвижимое имущество, нежилые помещения). ЗаключениеВ заключение курсовой работы сделаем следующие выводы.Статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет сделки как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.Определение недвижимого имущества закреплено законодателем в пункте 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, который устанавливает, что «недвижимость (недвижимость, недвижимое имущество) включает в себя земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, движение которых без непропорционального повреждения их цели невозможна, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Другое имущество может также упоминаться как недвижимое имущество. Так, согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ особый объект недвижимости представляет собой предприятие как имущественный комплекс.Существенным условием всех сделок с недвижимым имуществом является его предмет, который подразумевает данные, позволяющие установить недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие местонахождение имущества на соответствующем земельном участке или в составе другой недвижимости (ст. 554 ГК РФ). Некоторые сделки с недвижимостью также предусматривают другие существенные условия, отличные от предмета договора.В частности, в договоре купли-продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Требования к сделкам с недвижимостью, а также к любым другим гражданско-правовым сделкам относятся к предметному составу сделки, ее форме и содержанию. По общему правилу стороны договора должны обладать правоспособностью и дееспособностью (ст. 17, 21 ГК РФ)Сделки с недвижимостью заключаются в простой письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (ст. 160, 434, 550 ГК).Для ряда сделок с недвижимостью закон также устанавливает требование об их обязательной государственной регистрации. Согласно пункту 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным для третьих лиц с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом.К часто совершаемым сделкам в гражданском обороте относится: договор купли- продажи, договор аренды и договор дарения, каждый из которых имеет свои особенности. Согласно п. 1. ст. 454 ГК РФ, договором купли-продажи является договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот продукт и заплатить определенную сумму денег (цену) за него.Договор аренды (аренды имущества) означает такое соглашение, в соответствии с которым одна сторона - арендодатель обязуется предоставить другой стороне - арендатору определенное имущество для оплаты во временное владение и пользование или только во временное пользование. (Ст. 606 ГК РФ)Для совершения сделок с недвижимостью, необходимо учитывать ряд важных условий: договора, в простой письменной форме, наличие у продавца (арендодателя) права сам объект и на распоряжение им, проверить правильность данных об объекте, указанных в договоре и цену. Без соблюдения данных правил одна из сторон рискует не получить желаемого или, в самом неблагоприятном случае, рискует претерпеть убытки, которые не сможет возместить.Список использованных источниковНормативно-правовые акты1.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 01.01.2019) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301. 2.Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14. нояб. 2002 г. № 138-ФЗ (ред. от 01.10.2019) // Собрание законодательства РФ. 2002. № 46. Ст. 4532. 3.Водныйкодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ (ред. от 01.01.2019) // Собрание законодательства РФ. 2006. № 23. Ст. 2381. 4.Лесной кодекс Российской Федерации от 4 дек. 2006 г. № 200-ФЗ (ред. от 01.01.2019) // Собрание законодательства РФ. 2006. № 50. Ст. 5278. Литература5.Алексеев В. А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав // Право и государство: теория и практика. 2015. № 2. С. 129.6.Белов, В.А. Практика применения гражданского кодекса Российской Федерации - М.:Юрайт, 2011.7.Бондаренко И. В. Гражданско-правовой режим недвижимого имущества в Российской Федерации // Вестник магистратуры. 2014. № 2. С. 87.8.Гатин А. М. Гражданское право. Учебное пособие / А. М. Гатин. – М.: Дашков и К, 2013. – 384 с9.Гражданское право. Том 2/ под ред. Е.А. Суханова. – М.: Статут, 2011. – 148 с10.Мустафина З. К. Об объектах недвижимого имущества и некоторых его видах // Марийский юридический вестник. 2012. Вып. 9. С. 225.11.Пашина А. Р. К вопросу понятия недвижимости: проблемы теории и практики // Вестник Волжского университета им. В.Н. Татищева. – № 4 (77). – 2012. – С. 1-912.Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т.1: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права /Отв.ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010. С. 34513.Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. Учебно- практическое пособие / О. Ю. Скворцов. – М.: Волтерс Клувер, 2014. – 350 с