Договор об управлении многоквартирным домом

Решением жилищной инспекции от 25.09.2019 N 18400 обществу отказано во внесении изменений в реестр лицензий Московской области и включении многоквартирного дома.Новая УК обратилась в судебную инстанцию и решением Арбитражного суда Московской области от 24 декабря 2019 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 марта 2020 года, требования были удовлетворены (N А41-91985/19).Другим интересным нюансом в данном вопросе является тот факт, что некоторые УК изначально включают в договор управления положение, которое позволяетей отказаться от обслуживания дома, например, если он находится в аварийном состоянии по обстоятельствам, за которые она не является ответственной. Но использование этого положение не уместно когда управляющая организация на протяжении долгих лет (5-10 лет), осуществляло управление МКД, не предпринимала ни каких действий по благоустройству дома, а потом, выжав для себя выгоду, не видя дальнейших перспектив, либо в ситуации, когда назрел все-таки вопрос соответствия МКД определенным техническим и санитарным нормам – решает отказаться от управления. Закон допускает одностороннее расторжение и изменение договора, если таковое предусмотрено ГК РФ, другими законами либо договором (ст. 450 ГК РФ). В этом случае инициаторами будут собственники помещений МКД (ч.8.2 и 8.1 ст. 162 ЖК РФ). Это, прежде всего ситуации, когда УК не исполняют своих обязанностей. Такое решение принимаютна общем собрании. Так же, это касается случаев, когда речь идет о смене способа управления МКД. Управляющая же организация, ни при каких условиях не может отказаться от договора. Так, правовых оснований для отказа от исполнения условий договора управления МКДСО стороны управляющей организации не существует. К таким случаям относятся неоплата услуг компании больше 2-х раз подряд, ухудшение по вине собственников состояния жилого фонда. В настоящее время управляющие организации как правило не обращаются к таким основаниям, так как если есть задолженность выгоднее обратиться в судебную инстанцию за ее взысканием при этом оплата гос.пошлены и расходов на оказание юридических услуг лежаться на потребителей.Так же необходимо отметить такой способ как возможность расторгнуть договор в связи с существенными изменениями обстоятельств, предусмотренными ст. 451 ГК РФ. Если сторонами не достигнуто консенсуса по ключевым вопросам, договор будетрасторгнут судебной инстанцией. На рисунке схематически представлены условия необходимые к соблюдению. При этом должны соблюдаться несколько условий одновременно: Рис. 2.4 - Условия необходимые к соблюдению при расторжении договора в случае изменения обстоятельствК существенным условиям признаются обстоятельства касающиеся тарифов (смены), инфляция, увеличение стоимости услуг контрагентов [20]. Рис. 2.5– Существенные условия договора управленияВстречаются такие случаи, когда договор управления не заключался с каждым собственником отдельно, а решение принимается на собрании собственников МКД, условия договора так же утверждаются. Считается, что все собственники являются стороной данного договора. В данном случае, расторгнуть такой договор на практике легче в судебном порядке. 2.3 Права и обязанности управляющей компании, собственников помещений многоквартирного дома. Ответственность сторонИтак, ранее эпизодически были даны пояснения по вопросу функций, прав и обязанностей управляющей организации по договору управления МКД. Теперь систематизируем информацию и остановимся на этом вопросе более подробно.Полномочия управляющей организации устанавливаются договором управления МКД, в соответствии с которым управляющая организация по заданию собственников помещений в МКД в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2.3 ст. 161, ч. ч. 1, 2, 4 ст. 162 ЖК РФ).Управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме [3].Необходимо тщательно подходить к подготовке проекта договора управления, что предполагает активное участие собственников жилых и нежилых помещений в указанном процессе. Как правило, управляющие организации предлагают собственникам стандартный договор, который характеризуется набором минимальных требований по отношению к обязанностям УК. Собственникам необходимо помнить, что первичным документом, источником прав и обязанностей сторон все-таки является договор и не уповать на закон. Именно договор определит ответственность сторон, четко прописав их права и обязанности. Это позволит избежать в случае противоречий сторон необходимости идти в суд и там доказывать свою правоту, затрачивая при этом временные и материальные ресурсы.На рисунке 2.5представлены основные обязанности управляющей организации.Рис.2.5 – Основные обязанности управляющей организацииКак уже было отмечено, кроме тех обязательств, которые закреплены законодательством, стороны, могут по договоренности включать дополнительные права и обязанности, но главным критерием в данном случае будет исполнения принципа «не ухудшения положения», то есть такие дополнительные права и обязанности должны быть во благо и ни как иначе. На рисунке 2.6 схематически представлены требования относительно состояния содержания имущества МКД.Рис.2.6–Требования к состоянию имущества содержащееся в МКДВ практике управления объектами широко используются применение плана управления на бедующий период. В приложении 1 представлена структура такого плана.В случае если в модели управления присутствует ТСЖ, оно ведет контроль за деятельностью управляющей организации [20].Помимо основных положений норма, посвященная ответственности ТСЖ (ЖК, ЖСК), указывает на необходимость контроля со стороны товарищества (кооператива) за исполнением договорных обязательств привлеченной ими управляющей компанией. Между тем с учетом структуры построения ст.161 ЖК РФ статус ТСЖ как ответственного лица, сохраняется, поскольку правило, касающееся контроля со стороны товарищества, изложено внутри нормы о его ответственности.В общем виде основные права и обязанности собственника жилого помещения сформулированы в ст. 30 ЖК РФ. Так, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ [20].Рис.2.7 – Основные права и обязанности собственниковК другим обязанностям собственников жилых помещений в многоквартирных домах и граждан, проживающих совместно с собственниками, относятся: выполнение предусмотренных законодательством санитарно-гигиенических, экологических, архитектурно-градостроительных, противопожарных и эксплуатационных требований; своевременное производство оплаты жилья, коммунальных услуг; использование придомовых территорий без ущерба интересам других граждан и общества в соответствии с установленными правилами, соблюдение чистоты и порядка в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования и т.д.Итак, были рассмотрены основные права и обязанности, как управляющей организации, так и самих собственников помещений в МКД. Соответственно по общему они корреспондируют друг другу. Законодатель стремиться уравновесить интересы субъектов в этой сложной сфере, но в настоящее время баланс еще не достигнут и нормы регламентирующие данную сферу требуют совершенствования.ЗАКЛЮЧЕНИЕИтак, в заключении необходимо подвести итоги проделанной работы. При реализации правоотношений складывающихся в сфере жилищного законодательстваскладывается целый клубок корпоративных и договорных связей, обусловленных избираемой собственниками моделью управления МКД.Для управления и обслуживания обозначенной отрасли привлечены как коммерческие, так и некоммерческие организации.Само наличие договора управления, независимо от его субъектного состава, рассматривается как выбор соответствующей управляющей организации.Управляющие компании осуществляют свою деятельность под контролем компетентных государственных органов. Государственная жилищная инспекция непосредственно осуществляет контроль закачеством предоставляемых услуг, а так же ведет реестр лицензий.Управляющая организация в данном случае реализует свой вид деятельности, обязательным условием для нее является наличие лицензии.Таким образом, управляющая организация, по сути, на основании договора, за плату выполняет делегированные собственниками помещений (жилых и нежилых), обязательства. Это своего рода посредник, исполнитель коммунальных услуг, отвечающий перед собственниками за качество своих услуг. В процессе исследования были изучены различные ситуации, которые встречаются на практике при заключении, исполнении, а так же изменении, прекращении договора управления МКД. Как показывает практика правоотношения субъектов данного договора, далеки от идеальных. Это результат с одной стороны не совершенного законодательства, а с другой стороны сложившегося менталитета – который порождает, прежде всего, желание наживы. Что ведет в свою очередь к злоупотреблениям. В данной работе акцент был поставлен на действия со стороны управляющих компаний, так как, в любом случае, они обладают доминирующими позициями по сравнению с простыми гражданами. Но это не говорит о том, что нет злоупотреблений со стороны собственников помещений МКД, которые также имеют негативные последствия. Они были отмечены лишь поверхностно, хотя и так же играют важную роль в исследуемом вопросе.Таким образом, в жилищной сфере, полагаю, что следует стремиться к универсализации предъявляемых к организациям требований и правил, конечно не забывая при этом о целях их деятельности. Извлечение прибыли, ради которой создана и функционирует специализированная организация, и необходимость защиты интересов собственников совершенно обоснованно приводят к появлению повышенных требований к субъекту-профессионалу.Другое дело - созданные собственниками некоммерческие организации/корпорации. Почему бы не закрепить в законе общие или сходные нормы, касающиеся требований к их органам управления,Следует отметить, что помимо всего прочего при выборе любого варианта управления домом собственники наделены правом самостоятельного заключения прямыхдоговоров с ресурсоснабжающими организациями (поставщики коммунальных услуг), которые занимают автономное место в анализируемой системе, поскольку, закон гарантирует им договорные отношения по поставке коммунальных ресурсов.В заключение отметим, что любая модель управления собственности в МКД с разной степенью сложности договорных связей может быть эффективной. Результативность управления в значительной степени зависит от грамотного построения его системы со всесторонним и четким взаимодействием ее элементов, целесообразного порядка распределения функционала между субъектами управления. В ситуациях осуществленияодновременно несколькими субъектами (многоуровневой системы управления) необходимо все звенья объединить в одну цепочку, замкнув составляющие на одном из них, занимающем центральное место в управлении домом, и исключить дублирование и параллелизм в их работе посредством распределения компетенцииЗаконодательство, регламентирующее данную сферу, постоянно находятся в динамике, и стремиться к совершенствованию существующих норм и ликвидации пробелов. Что возможно только при изучении практического аспекта и судебной практики. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1"О защите прав потребителей"// "Собрание законодательства РФ", 15.01.1996, N 3, ст. 1402. Федеральным законом от 26.03.2003 N 35-ФЗ (ред. от 27.12.2018) «Об электроэнергетике» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019), [Электронный ресурс]// - Режим доступа:Консультант Плюс. 3. Постановление Правительства Правил предоставления коммунальных услуг от 06.05.2011 N 354 [Электронный ресурс]// - Режим доступа:Консультант Плюс. 4. Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 31 июля 2014 г. N 411/пр "Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах"[Электронный ресурс]// - Режим доступа:Консультант Плюс. 5. Методические указания ГЖИ Волгоградской области[Электронный ресурс]// - Режим доступа: https://gzhi.volgograd.ru/other/spravochnaya-informatsiya/supervision/guidelines/6. Постановлениеадминистрация города Салехарда Ямало-ненецкого автономного округа от 12 апреля 2018 года N 857об утверждении формы договора управления многоквартирным домом[Электронный ресурс]// - Режим доступа:http://docs.cntd.ru/document/5435506687.Балтутите И.В., ВитвицкаяВ.Р., Гончаров А.И. и др. М.: Юриспруденция, 2016. С. 4538.Батянов М.В. Правовая квалификация продления договора // Закон. 2005. N 3.4. 9.Брагинский М.И. Общее учение о хозяйственных договорах. Минск: Наука и техника, 1967. С. 138 - 13910.Богатырев Ф.О. Применение судом норм, регулирующих отношения соседей в жилищной сфере // Комментарий судебной практики. Вып. 8 / Под ред. К.Б. Ярошенко. М., 200211.Дружинин А. Спорная неустойка за отказ от заключения договора // Бухгалтерский учет. 2013. N 9.20. 12.Жаренова К.А. К вопросу о понятии и признаках жилого помещения // Молодой ученый. 2013. N 5.21.13.Жилье: спорные моменты / П.А. Астахов. М.: Эксмо, 2008.14.Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ [Электронный ресурс]// - Режим доступа:http://www.labex.ru/page/st_nedvig.html15.Иоффе О.С. Правоотношения по советскому гражданскому праву. М., 194916.Панова Ю.А. Проблемы и основные пути совершенствования законодательства в сфере управления многоквартирными домами // Ленинградский юридический журнал. 2018. N 2.17.Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М., 2006.18.Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки. Екатеринбург, 2002. Вып. 2.4619.Подборка судебных решений за 2016 - 2018 год[Электронный ресурс]//– Режим доступа: Консультант Плюс. 20.Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В.М. Жуйкова. М.: КОНТРАКТ, 2009. 21.Карапетов А.Г. Приостановление исполнения обязательствакредитора. М.: Статут, 2011.22. Кузьминой И.Д.. Договор управления М.: Юстицинформ, 201123.Свит Ю.П. Проблемы определения объекта жилищных прав и его правового статуса в современном жилищном законодательстве. 200524.Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. 25.Тихомиров М.Ю. Товарищество собственников жилья: новые требования законодательства. М., 2014. 26.Якубова Т.О. Правовое регулирование отношений в сфере управления многоквартирными домами: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2013. С. 16. ПРИЛОЖЕНИЯПриложение 1Возможная структура плана управлениямногоквартирным домомПродолжениеПриложение 2УСТАВОбщества с ограниченной ответственностью«Управляющая компания «Вадская»продолжениеприложения 2Продолжение приложения 2Продолжение приложения 2Продолжение приложения 2Продолжение приложения 2Продолжение приложения 2Продолжение приложения 2Продолжение приложения 2Продолжение приложения 2Продолжение приложения 2Продолжение приложения 2Продолжение приложения 2